Los tres gobiernos municipales cuestionan que Vivienda abra de oficio los expedientes para intervenir el mercado del alquiler. El anuncio autonómico no limita todavía las rentas y sigue sin aclarar si afectaría a ciudades completas, barrios concretos o únicamente a determinados núcleos urbanos

La decisión del Principado de ampliar el mapa asturiano de zonas de mercado residencial tensionado ha abierto un nuevo enfrentamiento con varios de los principales ayuntamientos de la comunidad. Los gobiernos municipales de Oviedo, Gijón y Ribadesella han expresado su rechazo a que la Consejería de Ordenación de Territorio, Urbanismo, Vivienda y Derechos Ciudadanos inicie de oficio los procedimientos para estudiar la posible incorporación de sus territorios al régimen previsto por la Ley estatal de Vivienda.

El conflicto se produce apenas un día después de que el consejero Ovidio Zapico anunciara el comienzo de una segunda fase de declaraciones. Además de Oviedo, Gijón y Ribadesella, el Principado pretende analizar la situación de La Pola Siero y Lugones. También continuará los expedientes relativos a la ampliación de la zona ya declarada en Avilés, La Felguera, Muros de Nalón y San Esteban de Pravia.

Pero el anuncio no significa que esas localidades hayan sido declaradas ya zonas tensionadas, ni que desde este momento se encuentren limitados los precios de los nuevos contratos. Lo que Vivienda ha comunicado es el inicio de los estudios y procedimientos administrativos necesarios para comprobar si cada ámbito reúne los requisitos legales.

Gijón denuncia una decisión unilateral

La reacción más contundente ha llegado desde Gijón. La alcaldesa, Carmen Moriyón, ha calificado la actuación autonómica de «intromisión desde un despacho de Oviedo» y considera que el Principado pretende extender unilateralmente la declaración al conjunto de la ciudad, después de que el Ayuntamiento solicitara inicialmente que se estudiaran únicamente los barrios de La Arena y Cimadevilla.

Moriyón ha advertido de que el gobierno local empleará los instrumentos políticos y jurídicos a su alcance frente a una medida que considera adoptada sin diálogo suficiente con el Ayuntamiento. El consistorio gijonés ya ha cuestionado ante los tribunales la tramitación de las dos primeras zonas tensionadas de la ciudad, aunque el Principado sostiene que el procedimiento seguido se ajusta a la legislación vigente.

La posición municipal contiene, sin embargo, una paradoja importante. Gijón fue precisamente el primer ayuntamiento asturiano que solicitó formalmente al Principado la declaración de La Arena y Cimadevilla. La discrepancia actual no se refiere, por tanto, únicamente a la utilización de la figura legal, sino a quién decide su extensión y con qué límites territoriales.

Oviedo mantiene su oposición a intervenir los alquileres

El gobierno municipal de Oviedo también ha rechazado la iniciativa autonómica. El equipo encabezado por Alfredo Canteli viene mostrando desde hace meses sus reservas sobre la declaración de zonas tensionadas y defiende que el problema de la vivienda debe afrontarse aumentando la oferta, agilizando la construcción y promoviendo vivienda pública, en lugar de intervenir los precios del alquiler.

La posición del Ayuntamiento ha variado en intensidad a medida que se han conocido los informes. Inicialmente, sus responsables descartaron de forma tajante solicitar la declaración. Posteriormente, después de que un estudio encargado por el Principado señalara que una parte importante del casco urbano podía reunir los requisitos, el alcalde afirmó que analizaría la documentación antes de tomar una decisión definitiva.

Ese informe previo no apuntaba necesariamente a todo el concejo. Entre los ámbitos analizados se encontraban el centro, el casco histórico, Montecerrao, El Cristo y otras zonas urbanas con una presión elevada sobre los precios. La nueva tramitación deberá precisar si Vivienda estudia Oviedo como una única unidad o divide la ciudad en varios mercados residenciales diferenciados.

Ribadesella reclama más vivienda, no límites

En Ribadesella, el alcalde, Paulo García, ha reiterado que la declaración como zona tensionada no constituye, a su juicio, la solución principal al problema del alquiler. El gobierno local sostiene que la respuesta debe pasar por ampliar el parque de vivienda habitual y pública, especialmente en una localidad donde el alquiler vacacional y de temporada reduce de manera considerable la oferta disponible durante buena parte del año.

Los estudios manejados anteriormente por el Principado se referían fundamentalmente a la villa de Ribadesella y no necesariamente a la totalidad del concejo. Esta distinción es especialmente relevante en un municipio con núcleos rurales, viviendas vacacionales y mercados inmobiliarios muy diferentes entre sí.

Hasta el momento de redactar esta información, Asturias Mundial no ha localizado una resolución formal aprobada por los gobiernos municipales de Oviedo y Ribadesella contra la nueva tramitación. Su rechazo se conoce por las declaraciones públicas recogidas durante el fin de semana y por las posiciones mantenidas anteriormente por sus responsables. La existencia de una oposición política no debe confundirse todavía con la presentación de recursos administrativos o judiciales.

¿Se estudiarán ciudades enteras o barrios concretos?

Esta es la principal incógnita que deja el anuncio del Principado. La comunicación oficial habla de iniciar los procedimientos en Oviedo, Gijón, Ribadesella, La Pola Siero y Lugones, pero no incorpora mapas, calles, secciones censales ni una delimitación detallada de los ámbitos que serán examinados.

Por eso resulta prematuro afirmar que todo Oviedo o todo Gijón vayan a quedar sujetos a límites. La propia Ley de Vivienda obliga a realizar una delimitación territorial justificada, teniendo en cuenta la población, el número de hogares, la oferta disponible, los precios y las características específicas del mercado residencial. El expediente debe incluir además un periodo de información pública.

La experiencia de la primera fase asturiana apunta a declaraciones muy localizadas. Las doce zonas publicadas oficialmente el 29 de julio no comprenden concejos completos: incluyen La Arena y Cimadevilla, en Gijón; La Magdalena, en Avilés; Luanco, en Gozón; varios núcleos de Llanes, y Arenas y Poo, en Cabrales.

El Principado también ha asegurado que no declarará como tensionado ningún ámbito que no cumpla los parámetros exigidos por la legislación. Eso implica que el estudio puede concluir con la incorporación de una ciudad entera, con la selección de determinados barrios o incluso con la exclusión de algunas de las localidades anunciadas.

Qué requisitos deben cumplirse

La Ley 12/2023 establece dos posibles criterios objetivos. Basta con que se cumpla uno de ellos, pero debe acreditarse con datos y justificarse en una memoria técnica.

El primero exige que el coste medio de la vivienda —incluido el alquiler o la hipoteca y los suministros básicos— supere el 30% de la renta media de los hogares del ámbito analizado. El segundo se cumple cuando el precio de compra o alquiler haya aumentado durante los cinco años anteriores al menos tres puntos porcentuales por encima de la evolución acumulada del IPC de la comunidad autónoma.

No basta, por tanto, con afirmar que el alquiler es caro o que ha subido mucho durante el último año. Vivienda tendrá que aportar series históricas, ingresos familiares, esfuerzo económico, número de contratos, oferta disponible y una delimitación territorial coherente. La declaración deberá acompañarse, además, de un plan con medidas concretas y un calendario para corregir los desequilibrios detectados.

La declaración tendría inicialmente una vigencia de tres años, aunque podría prorrogarse anualmente si persisten las circunstancias que la justificaron. Una vez aprobada por la comunidad autónoma, debe comunicarse al Ministerio de Vivienda para su incorporación al listado estatal.

Abrir el expediente no congela los alquileres

La apertura del procedimiento no modifica los contratos ni impone topes de manera inmediata. Las limitaciones solamente comenzarían a aplicarse después de la declaración definitiva del ámbito y de su publicación oficial.

En las zonas declaradas, el precio de un nuevo contrato no puede superar, con carácter general, la renta del contrato anterior actualizada cuando la vivienda haya estado alquilada durante los últimos cinco años. Para los grandes tenedores y, cuando así se establezca expresamente, para viviendas que no hayan estado arrendadas en ese periodo, se aplica además el sistema estatal de índices de referencia.

Tampoco se reducen automáticamente todos los alquileres existentes. Los contratos ya firmados mantienen sus condiciones y se actualizan conforme a las reglas legales que les correspondan. El efecto se concentra principalmente en los nuevos contratos y en las renovaciones reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Los precios de oferta muestran presión, pero no bastan como prueba

Los portales inmobiliarios ofrecen una primera fotografía de la tensión, aunque sus cifras corresponden a anuncios y no a contratos efectivamente firmados. En junio, el precio medio de oferta se situaba en Oviedo en unos 11,4 euros por metro cuadrado, un 10,6% más que un año antes. Dentro de la ciudad existían diferencias entre distritos: el entorno de La Corredoria, el HUCA y Teatinos alcanzaba los 11,7 euros, mientras que el centro y el casco histórico rondaban los 11,6.

En Gijón, el precio anunciado llegó en julio a 11,7 euros por metro cuadrado. El centro alcanzaba aproximadamente los 12,6 euros, frente a los 11 de El Llano y la zona oeste y los 10,5 de la zona sur. Una vivienda de 80 metros cuadrados ofertada al precio medio de la ciudad se situaría cerca de los 936 euros mensuales.

Ribadesella presenta todavía más dificultades estadísticas. Los anuncios rondan de media los 13 euros por metro cuadrado, pero una parte relevante corresponde a alquileres de temporada, viviendas disponibles únicamente de septiembre a junio o inmuebles comercializados a precios distintos durante el verano. Mezclar esas modalidades puede distorsionar el precio del alquiler habitual.

Estas cifras ayudan a comprender la presión del mercado, pero no sustituyen la memoria exigida por la ley. Para decidir si un barrio debe ser declarado tensionado, la Administración tendrá que cruzar precios reales, duración de los contratos, ingresos familiares, suministros, disponibilidad de vivienda y evolución de los últimos cinco años.

¿Pueden los ayuntamientos impedirlo?

La Ley estatal atribuye la declaración a las administraciones competentes en materia de vivienda. En Asturias esa competencia corresponde al Principado y la norma no exige que exista previamente una solicitud del ayuntamiento afectado. Por ello, la negativa municipal tiene un enorme peso político, pero no funciona por sí sola como un derecho de veto.

Otra cuestión es que los consistorios puedan recurrir una declaración concreta por defectos de procedimiento, falta de motivación, utilización de datos insuficientes o una delimitación territorial que consideren arbitraria. El debate jurídico no estará únicamente en quién puede iniciar el expediente, sino en si el Principado demuestra de manera individualizada que cada zona reúne los requisitos.

El enfrentamiento acaba de empezar. La discusión no debería limitarse a estar a favor o en contra de las zonas tensionadas. Las preguntas verdaderamente relevantes son qué barrios se estudiarán, qué datos justifican su inclusión, cuántas viviendas saldrían afectadas y qué medidas piensa adoptar el Gobierno asturiano para aumentar la oferta.

Por ahora, Oviedo, Gijón y Ribadesella han dejado clara su resistencia política. Vivienda deberá responder con mapas, cifras y expedientes completos. Sin esos documentos, todavía no puede saberse si el Principado pretende intervenir ciudades enteras o actuar únicamente sobre los puntos en los que el alquiler se ha convertido en una carga difícilmente asumible para los hogares.