Discapacidad y personas de edad
El artículo 24 contiene una modificación semántica en el título, acorde con otras leyes, cual es que se sustituye la expresión “minusvalía” por “discapacidad”. Además se hace una redacción más protectora de las personas de edad, pues la obligación de tolerar las obras se extiende a las que se hagan para la habitabilidad de personas mayores de 70 años, en consonancia con otras leyes, bastando con que haya cumplido esta edad el arrendatario, el cónyuge, el que conviva con él de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual y los familiares que residan en la vivienda de forma permanente. El límite a esas obras es que no afecten a servicios comunes del edifico ni provoquen una disminución en su estabilidad y seguridad.
Se mantiene el número 2 que contiene la obligación del arrendatario de reponer la vivienda al estado anterior cuando finalice el contrato. Realmente será difícil alquilar una vivienda en las condiciones anteriormente expuestas, pues el coste de las obras puede ser muy alto y la obligación de dejarla en el estado en que se recibió también será gravosa para el inquilino. Únicamente se acudirá a esta solución si se pacta una duración larga o la prórroga forzosa.
El artículo 25 regula el derecho de adquisición preferente y únicamente se reforma el número 8 que posibilitaba la renuncia del inquilino a los derechos de tanteo y retracto si la duración del contrato era superior a cinco años. Es este último inciso el que se modifica, dejándolo sin efecto, por lo que cabe esa renuncia en todo caso, la cual tendría más sentido si el arrendamiento estuviera sometido a prórroga forzosa y el arrendatario residiera en la vivienda durante muchos años. Parece lógico que en arrendamientos de corta duración no existan estos derechos de adquisición preferente. En todo caso el propietario deberá comunicar al arrendatario su propósito de vender la vivienda con treinta días de antelación a su formalización.
El artículo 26 no ha tenido modificaciones.
El artículo 27 se modifica en su número 4. Se mantiene la sanción de resolución del contrato si el arrendador lo desea ante el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario pudiendo optar entre aquélla o exigir el cumplimiento. No sufren alteración las otras causas de resolución, falta de pago de la renta o de la fianza, subarriendo o cesión inconsentidos, daños dolosos en la finca, realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y el no uso. También se mantienen las que puede esgrimir el arrendatario.
Esta modificación es de calado pues anteriormente la renuncia a los derechos de tanteo o retracto sólo era posible en los contratos de duración pactada superior a cinco años y ahora se posibilita sin límite temporal alguno, lo que hará que en la mayor parte de los casos se incorpore esa renuncia al contrato. Además el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compra. En todo caso, ese hecho no afecta al inquilino que podrá continuar en el uso de la vivienda durante el tiempo establecido en el contrato.
En la reforma se añade otra causa de resolución que se refiere a los contratos inscritos en el Registro de la Propiedad. En éstos puede pactarse que el contrato quedará resuelto por falta de pago de la renta, restituyéndose inmediatamente el inmueble al arrendador. La resolución tendrá lugar cuando el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario y éste no conteste en el plazo de diez días. Cumplidos estos requisitos se puede resolver el contrato acudiendo al juez o al notario que hizo el requerimiento. El arrendador debe aportar el contrato y el acta de requerimiento de la que resulte la notificación y la falta de contestación, siendo ello suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Se concede, por tanto, al Notario, la facultad de declarar la resolución del contrato, la cual debería ser competencia exclusiva de un juez. Además, debido a la carga de trabajo que soportan los tribunales, lo usual será optar por la vía notarial. No se aclara cómo se llevará a cabo el lanzamiento pero éste debe ser acordado por un juez.
Se introduce otro párrafo que indica que si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, para cancelarlas será preciso acreditar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que conste en el Registro y que no se haya contestado por el arrendatario en el plazo de diez días, siendo ello suficiente, aunque deberá justificarse que se ha notificado fehacientemente a los titulares de las mismas, en el domicilio que figura en el Registro, debiendo acreditar, además, la consignación a su favor ante el mismo Notario de la fianza prestada por el arrendatario.
No existen modificaciones hasta el artículo 35 que regula la resolución del contrato a instancias del arrendador. Se añade a las anteriores (falta de pago de la renta o de las cantidades asumidas por el arrendatario, falta de pago de la fianza y actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas) una más, la realización de daños causados dolosamente en la finca u obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento fuera necesario. La doctrina y los tribunales ya venían entendiendo y decidiendo que esos supuestos eran causa de resolución, incardinándolos en el artículo 1.124 Código Civil, pero no está de más que se incluyan expresamente para solventar cualquier duda al respecto.
El artículo 36, relativo a la actualización de la fianza, reduce de cinco a tres años la no actualización de la misma. Se acomoda, por tanto, a la nueva regulación que prorroga el contrato hasta los tres años y no cinco como se contemplaba con anterioridad.
Este trabajo, partiendo de las limitaciones de espacio del medio en que se publica, no acomete el estudio de la regulación procesal de estos temas, que también han sufrido variación. Ello no obsta para que citemos la más relevante, referida a la falta de contestación al requerimiento o a la no comparecencia en el plazo fijado, lo que da lugar al lanzamiento en la fecha señalada. Además, se permite que el Secretario Judicial autorice a un funcionario con categoría de gestor para llevar a cabo el lanzamiento. Aunque se haya producido el desalojo del inquilino, el demandante puede solicitar que se mantenga la diligencia de lanzamiento para que se levante acta del estado de la vivienda.
José Ignacio Álvarez Sánchez
Magistrado
