Hasta el pasado día 3 de septiembre, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que establecía que «Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante», quedando exceptuadas «las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos». Este precepto cumplía una función muy específica, pues, como señala la Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador titular del Registro de la Propiedad de Berga, por la que se deniega la inscripción de un acta notarial de cancelación de las limitaciones del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, «La aplicación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria está plenamente justificada en regímenes jurídicos como el de derecho común español, en el que la legitima tiene consideración de «pars bonorum», al que tienen derecho «in bonis» los legitimarios, que en este régimen civil se denominan «herederos forzosos» (artículos 806 y concordantes del Código Civil)». Ello se explica porque, según la misma resolución, «La acción civil de petición de Herencia (que es la acción sustantiva que parece querer reforzar la limitación de efectos de la fe pública registral del artículo 28 de la Ley Hipotecaria), es la que puede interponer un supuesto "heredero real" (que puede aparecer si se descubre un testamento desconocido posterior con eficacia revocatoria del anterior, o por otras causas), que puede ser dirigida contra el heredero aparente que se ha adjudicado antes los bienes de la herencia» y que «El artículo 28 de la Ley hipotecaria viene a dar al heredero aparente que no es "heredero forzoso" una protección inferior al heredero aparente que es "heredero forzoso", porque en el primer caso, si el heredero no heredero forzoso se ve demandado por un heredero real, la acción puede afectar incluso a terceros que hayan adquirido de él (y el Registro con esta limitación de efectos abre la posibilidad de acción contra los terceros); en cambio si el heredero aparente es un "heredero forzoso", la posible acción del heredero real nunca afectará a terceros: el heredero aparente que sea "heredero forzoso" no se verá afectado por esta limitación y las disposiciones que hubiera hecho quedarían firmes».
En resumen, el artículo 28 de la Ley Hipotecaría imponía un plazo de dos años de espera para que pudieran convertirse en propietarios, en los términos de los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, aquellos que hubieran comprado un bien inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad a quien lo hubiese adquirido por herencia o legado sin la condición de heredero forzoso o legitimario por el artículo 807 del Código Civil. El precepto tenía la finalidad de evitar que, en caso de acciones de petición de la herencia, resultara imposible transmitir la propiedad de los bienes inmuebles incluidos en aquella a demandantes que consiguieran ser declarados herederos por un órgano jurisdiccional y, obviamente, muchas personas tuvieron que rechazar comprar un piso sabiendo que iban a tener que esperar dos años completos para convertirse en los titulares dominicales y registrales, siendo esa incertidumbre la que ha provocado que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria termine quedando fuera de la legislación mediante su derogación mediante la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, cuyo Preámbulo determina que «se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas».
Establecer normas para el ordenamiento jurídico supone ponderar intereses y ver cuáles deben prevalecer, siendo cierto, como decía Spock en Star Trek, que «el bienestar de la mayoría supera al bienestar de la minoría o de uno solo», a los efectos de consagrar un panorama social y económico adecuado, en el que exista certeza. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria se ha derogado porque ahora se prefiere fomentar la venta de bienes inmuebles, sabiendo que, aunque se generan riesgos para terceros con la nueva normativa, la desaparición del citado precepto conllevará más ventajas que desventajas para el tráfico jurídico general.
