Una de las medidas que más se ha discutido desde que se declaró el estado de alarma por la crisis sanitaria provocada por el Covid-19 es la moratoria para los arrendatarios, a los efectos de lograr una condonación o un aplazamiento para el pago de las rentas por los arrendamientos de vivienda.
Matilde Cuena Casas, en un artículo titulado “Pandemia por coronavirus y contratos de arrendamiento. Propuestas de solución.”, señala que “podría plantearse una norma procesal de inadmisión de demandas por desahucio por impago de renta durante un periodo de 6 meses”, como en Alemania, pues “ello no priva al arrendador del derecho a la renta, ni entra en el equilibrio de las prestaciones de las partes”, aunque “esta inadmisión debe proceder cuando el arrendatario cumpla los requisitos señalados de incapacidad patrimonial con arreglo a los requisitos de la Ley para la obtención del beneficio de justicia gratuita”, ya que “hay que evitar que una familia se vea en la calle cuando hay un problema de salud pública, pero también hay que evitar el riesgo moral y los abusos”, aunque esa idea se expone sin pensar en los arrendadores que vivan de rentas de una o dos viviendas alquiladas. Fernando Gomá Lanzón, en otro artículo titulado “Una propuesta sobre arrendamientos: que el arrendador que aplace o condone la renta pague menos por IRPF”, destaca que se debería “establecer un estímulo para que el propietario arrendador se muestre favorable a aplazar al arrendatario el pago de rentas, o incluso condonárselas parcialmente”, añadiendo que “el estímulo sería, sencillamente, que por esas rentas aplazadas pagara menos en el IRPF de lo que pagaría si las hubiera cobrado en su plazo”, pero esta propuesta parece inviable, ya que el Gobierno no es capaz de fijar exenciones por las que deje de cobrar un solo euro por tributos durante la pandemia.
En el seno del Gobierno se fueron gestando diferentes propuestas para solventar la complicada situación de los arrendatarios. Todas se alinearon en dos posiciones: la de Nadia Calviño y la de Pablo Iglesias.
Nadia Calviño ya advirtió que aprobar una moratoria en el pago de la renta de los alquileres, como se hizo con los préstamos hipotecarios para ciudadanos en situación de vulnerabilidad mediante el Real Decreto-ley 8/2020, perjudicaría a muchos ciudadanos que tiene alguna vivienda alquilada. La idea de los Ministerios de Transporte, de Economía y de Hacienda era que el Estado concediera créditos finalistas sin intereses, que solo podrán usarse para pagar la renta y que tendrán un plazo máximo de devolución de seis años, configurados con una fianza de modo que, si transcurrido el plazo de devolución el inquilino no ha podido devolver el préstamo, el Estado se encargaría de satisfacer el importe, que será cargado al Plan Estatal de Vivienda.
El equipo de Pablo Iglesias presentó como propuesta una medida por la que el Estado exima del pago de la renta a los arrendatarios vulnerables durante dos meses, prorrogable hasta el mes siguiente en que se levante el estado de alarma, y que compense a los propietarios con el pago directo de entre el 5% y un 100% de las rentas no abonadas por el inquilino al propietario en función de su perfil, de manera que aquella persona que haya alquilado hasta dos inmuebles percibiría todo el dinero correspondiente a las rentas arrendaticias, mientras que los arrendadores que hayan cedido mediante contratos de alquiler más de ocho inmuebles solo recibirían una vigésima parte de la cuantía total de las rentas. El problema es que la aplicación de esa idea iba a suponer una fuerte inversión con dinero público.
Hay que tener presente que el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, recoge medidas que se ajustan fundamentalmente a la postura de Pablo Iglesias. Concretamente, la norma indicada establece la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional durante seis meses, la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica, se incorpora un nuevo programa de Ayudas al Alquiler al Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, el “Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”, y se crea, mediante acuerdo entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial, una línea de avales del Estado específica a la que podrán tener acceso todas las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la expansión del Covid-19 y que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el arrendatario solicitante. Las reglas del Real Decreto-ley 11/2020 pueden resultar muy beneficiosas, pero es cierto que el contenido de la norma no es absolutamente claro y puede generar inseguridad jurídica por la falta de precisión de sus preceptos en lo que a los arrendamientos de vivienda se refiere.
Merece una especial mención que el Real Decreto-ley 11/2020 no incluye en su ámbito de aplicación los contratos de arrendamiento de local de negocio y, para los contratos de arrendamiento de vivienda, se excluye a muchos arrendatarios en los que no concurren las estrictas condiciones de vulnerabilidad que define la norma pero que necesitan flexibilidad para el cumplimiento de sus obligaciones. Por ese motivo, para esas situaciones, habrá que recurrir a acuerdos o alegar, en procesos judiciales iniciados por el pago de rentas arrendaticias para locales de negocio, la cláusula “rebus sic stantibus” para modificar el contrato y alterar el contenido de la obligación pecuniaria de los arrendatarios.
