La reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), es importante, pues modifica muchos preceptos. El primero de los que revisa la nueva Ley es el artículo 4 manteniéndose, por tanto, los tres primeros que se refieren al ámbito de aplicación de la ley y a los contratos que regula, que son los relativos a la vivienda y a los de uso distinto que, al promulgarse la Ley en 1964, se denominaban de local de negocio. La reforma del antedicho precepto consiste en eliminar el sometimiento de forma imperativa al Título V, manteniendo la referencia al I y al IV. Se trata de una modificación lógica pues dicho Título se refiere a las normas procedimentales que se regulan en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son imperativas, no pudiendo modificarse por acuerdo de las partes.
Derechos y deberes de las partes
En el número 2 se encuentra una modificación que, según se interprete, puede ser relevante. Anteriormente a esta reforma los contratos de arrendamiento de vivienda se regían por lo dispuesto en la Ley, en su Título II, supletoriamente por la voluntad de las partes y, en último término, por el Código Civil. Ello era lógico pues la Ley tenía y debería tener un contenido imperativo que dejara claros los derechos y deberes de cada una de las partes. La redacción actual, aunque mantiene la sumisión a esas normas, señala que estos arrendamientos se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones acordadas por las partes “en el marco de lo establecido en el Título II de la Ley” y, en último término, por lo dispuesto en el Código Civil. No queda del todo clara la imperatividad de la norma, la cual favorecía al inquilino al garantizarle que su situación jurídica iba a regirse por los preceptos legales contenidos en el Título II, que son los relativos a los contratos de vivienda. Habrá que esperar a la interpretación que hagan los tribunales de estos preceptos y cómo se engranan entre sí, pero la regulación legal permite entender que los Títulos II y III son normas dispositivas en las que se da mucho margen a la autonomía de la voluntad. Nos encontramos, por tanto, ante un giro copernicano, pues la Ley de 1964 favorecía en exceso a los inquilinos y locatarios. De hecho todavía siguen existiendo locales arrendados en céntricas calles de ciudades españolas que, una vez actualizada la renta, abonan menos cantidad que los inquilinos de un apartamento del mismo inmueble. Esa situación se corregirá –si no hay reforma legislativa- a partir del año 2015, ya que el 1 de enero de ese año se extinguirán todos esos contratos. La situación actual, aparte de perjudicar a los propietarios que se han visto obligados a mantener contratos con rentas ridículas, ocasionó distorsiones en la competencia, pues no pueden asentarse otros comercios que tengan el mismo objeto social en sus proximidades pues no podrían mantener precios competitivos.
En el segundo párrafo de este número del precepto se contienen excepciones a la imperatividad de la norma que ahora se suprimen. Se trataba de las viviendas denominadas suntuarias, que eran las que tenían una superficie superior a 300 metros cuadrados, o en las que la renta inicial, en cómputo anual, excedía de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo también anual. En estos casos, que serían muy escasos al promulgarse la Ley 4/2013, prevalecían los acuerdos de las partes sobre las normas de la ley, que sería supletoria de lo decidido por los contratantes. En consecuencia, a partir de la entrada en vigor de la reforma seguirán el régimen general, recibiendo el mismo tratamiento estas viviendas que un pequeño apartamento.
La siguiente variación la encontramos en el número 5 del precepto, el cual indica que las partes podrán pactar la sumisión al arbitraje de aquellas controversias que, por su naturaleza, puedan solucionarse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje. La potenciación de la mediación que el legislador ha llevado a cabo ha venido plasmándose en diferentes Leyes ya que las Comunidades Autónomas se han lanzado a regular sobre muy diversas materias que nada tenían que ver con su derecho histórico, en mi opinión, sin respaldo para ello. En este caso al existir normas estatales reguladoras de la mediación habrá que estar a ellas.
El último número del precepto pretende facilitar las comunicaciones entre el órgano jurisdiccional y las partes aprovechando los adelantos informáticos que no cabe duda que van a agilizar los trámites procedimentales y, consiguientemente, la duración de los procesos. No ha querido el Legislador imponer la utilización de esos medios dejando claro que la norma no es de obligado cumplimiento. En este sentido cabe señalar el adelanto que ha supuesto la instalación del sistema “lex net” que, además de prescindir de cantidades ingentes de papel, posibilita la rápida comunicación entre las partes y éstas con los tribunales y favorece el trabajo de los procuradores que no precisan desplazarse diariamente al Órgano Jurisdiccional para recibir esas comunicaciones.
Contratos excluídos
Por lo que se refiere al artículo 5, enumera los contratos de arrendamiento que están excluidos del ámbito de la Ley, que son las viviendas que tengan asignadas los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten; las viviendas militares; los arriendos de una finca con casa-habitación en que la finalidad primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal y las viviendas universitarias. Todos ellos se rigen por distinta normativa a la LAU. Ahora, en la reforma operada por la Ley 4/2013, se añade el apartado e) que excluye la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada que permite el uso inmediato comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial. Se refiere, por tanto, a los apartamentos o viviendas que se alquilan con mobiliario y por un período breve, los cuales suelen ponerse en el mercado por personas físicas o jurídicas que las publicitan y efectúan todas las gestiones que sean precisas para atraer a los interesados y concertar el contrato con ellos. Es lógica esta mención pues va extendiéndose la posibilidad de alquilar viviendas a través de empresas que las gestionan tanto a nivel de revistas especializadas o, sobre todo, por medio de internet y, aunque se trata en muchos casos de oferta turística, también pueden ponerse en el mercado como sustitutivo de las empresas hoteleras. Piénsese en supuestos de intervenciones quirúrgicas que aconsejan que un familiar acompañe al enfermo durante su intervención y el posterior restablecimiento o el desplazamiento para cursos de doctorado, MIR o similares. Sin embargo el precepto no se refiere a estos supuestos al indicar que deben comercializarse en canales de oferta turística y mantener la redacción del artículo 3 que considera arrendamientos para uso distinto del de vivienda a los celebrados por temporada, sea de verano o de cualquier otra. En definitiva el arrendatario que se encuentre en esa situación no va a tener la protección que la Ley dispensa a los contratantes de vivienda, lo que no deja de ser lógico pues la utilización del objeto arrendado no es para la finalidad a que la Ley atribuye una protección al inquilino, cual es que satisfaga la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, como exige el artículo 2.
La condición de arrendatario
La siguiente modificación la encontramos en el artículo 7. Este precepto contiene un primer párrafo que se mantiene inalterado y que se refiere a que no se pierde la condición de arrendatario por el hecho de que el contratante no viva de forma permanente en la vivienda si en ella residen su cónyuge o sus hijos dependientes. Completa, por tanto, este precepto el artículo 2 que señala que el destino primordial ha de ser la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La situación actual, en que no existe la estabilidad en el trabajo que había hace varios años, con contrataciones por períodos cortos, hacen más necesario este precepto para garantizar que el desplazamiento del inquilino por razones laborales no afecta a la relación arrendaticia si sus familiares siguen residiendo en la vivienda alquilada.
En la reforma legislativa se incluye un número 2 al artículo 7 comentado, para dejar claro que para que el arrendamiento surta efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Aunque antiguamente se discutía la posibilidad o no de registrar los contratos de arrendamiento, en razón a que la naturaleza de los mismos fuera un derecho real o personal, esa cuestión ya ha sido resuelta en sentido afirmativo.
Cesión de contrato y subarriendo
El artículo 8 se ha mantenido con la redacción dada por la LAU en 1994 y se refiere a la cesión del contrato y el subarriendo. La distinción entre la cesión del contrato y el subarriendo es clara. En el primer caso el arrendatario se aparta de la relación contractual, ocupando su lugar el cesionario, sin alteración de las cláusulas contractuales. En definitiva, es cambiar de arrendatario, por lo que al arrendador puede afectarle esta sustitución ya que puede ser más solvente el anterior que el cesionario. En el subarriendo el arrendatario sigue siendo el responsable frente al propietario pero aquél introduce a un tercero en la relación arrendaticia para que use parcialmente la vivienda. En determinados casos esta posibilidad permitía al inquilino ayudar al pago de la renta a la par que solucionar la necesidad de vivienda del subarrendatario por precio menor al alquiler de otra. Obviamente como la relación contractual es entre arrendador y arrendatario el subarriendo se extingue a la par que el arrendamiento. En este sentido se pronuncian las Sentencias del Tribunal Supremo de 22/2/2002 y 23/3/2006, entre otras.
El subarriendo, que no era habitual como lo había sido en los años 50 y 60 del pasado siglo, ha repuntado con la crisis económica sobre todo en las ciudades.
El último apartado del precepto señala un límite al precio del subarriendo, cual es el que no exceda de la renta del arriendo. Es del todo punto lógico, pero muy difícil de demostrar si el subarrendador exige que el subarrendatario le pague en metálico y no le pide recibo.
La duración del arrendmaiento y otras modificaciones del artículo 9
Por lo que hace referencia al artículo 9, es uno de los más importantes de la Ley, y ha sido modificado en algunos aspectos, a la par que se le han añadido nuevas normas. La primera modificación atañe a la duración del arrendamiento. Ya hemos visto que al promulgarse la LAU en 1964 el contrato estaba sometido a prórroga forzosa en favor del inquilino y ello originó un patente desequilibrio entre las partes en aquellos contratos en que no había una cláusula válida de estabilización, que eran la gran mayoría, al no poder incrementarse la renta. En la reforma operada por la Ley 2/1985, de 30 de abril, se corrigió esta situación, pero únicamente para los contratos celebrados con posterioridad a su entrada en vigor. Al promulgarse la Ley 29/1994, la Disposición Transitoria Segunda señala que los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, fecha en que entró en vigor la Ley 2/1985, seguirán rigiéndose por la Ley de 1964, indicando las normas que continuarán siendo de aplicación al contrato referidas a los artículos 1, 4.1, 6 a 21, 23, 24.3 a 5, 25 a 28, 43 a 46, 49 a 57, 62 a 69, 76, 78 a 96, 101, 106, 107, 110 y 112 a 119. La Ley 4/2013 introduce algunas modificaciones. En primer término se modifica la duración de la prórroga forzosa que pasa de 5 a 3 años, lo que puede animar a algunos propietarios a arrendar su vivienda que permanecía desocupada por existir la posibilidad de que la necesite. No obstante entiendo que el acortamiento de la duración del contrato tendrá escasa relevancia, pues la Ley ya preveía que no existiría la prórroga cuando en aquél se hiciera constar que el arrendador iba a necesitar la vivienda antes de la finalización del plazo no sólo para sí, sino también para los hijos o para su cónyuge si existía sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
En relación a la necesidad cabe señalar que la causa de la misma debe indicarse en el contrato con toda claridad y ha de referirse a situaciones posteriores al plazo de duración pactado que, ordinariamente, es de un año, pero que puede ser cualquier otro acordado por las partes como recuerda el número 1 del precepto que estamos comentando. Se mantiene el párrafo segundo de este número que señala que el plazo se computará desde la fecha del contrato o la puesta a disposición del arrendatario si ésta fuera posterior. Es acertada la norma que ha evitado disputas sobre el momento en que se inicia la relación contractual.
Todavía existen contratos, que eran más numerosos antes de la entrada en vigor de la Ley 29/1994, que señalan que el arrendamiento es por tiempo indefinido. Esta norma ya deja claro que si no se expresa plazo o éste es indeterminado, los contratos se entenderán celebrados por un año. Cierra así la polémica que se planteaba sobre esta cuestión (véase Sepín, Doctrina, 2610, Revista septiembre, 2005).
Excepción a la prórroga obligatoria
Se modifica el número 3 del precepto comentado que contiene una excepción a la prórroga obligatoria. En la Ley de 1994 se indicaba que esta última no procedería cuando en el contrato se expresara, de forma clara, que el arrendador tenía necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años. Se ha planteado la doctrina si podría resolverse el contrato por necesidad del arrendador cuando se encuentre en plazo contractual, pero la respuesta ha de ser negativa. El precepto es claro cuando señala que en los supuestos de necesidad no procederá la prórroga obligatoria por lo que ha de respetarse el plazo anteriormente citado. Igualmente debe comunicarlo el arrendador al arrendatario, con dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se va a necesitar, y este último deberá desalojarla y entregarla en dicho plazo. Esa necesidad ha de ser para vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado, de consaguinidad (hijos), por adopción o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La Ley 4/2013 contiene únicamente dos modificaciones en este precepto. La primera es que no hay obligatoriedad de expresar en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada, lo que parece adecuado pues la necesidad no puede saberse con antelación en la mayor parte de los casos, y la segunda, el señalamiento de un plazo en que debe comunicarse al arrendatario la intención de reclamarla, pues a este respecto existía una falta de regulación y era de todo punto conveniente concretar el plazo para evitar conflictos. Ahora se señala que la comunicación deberá realizarse con dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar, transcurrido el cual, salvo acuerdo entre las partes, estará obligado el inquilino a desalojar la vivienda. La regulación actual mejora notablemente la anterior ya que se suprime la exigencia de que conste en el contrato la necesidad del arrendador de recuperar la vivienda. Por tanto, cuando se aprecie la causa, el propietario podrá hacerla valer siempre que haya transcurrido un año de contrato. Es más razonable, por tanto, lo regulado ahora en el precepto, pues se tienen en cuenta situaciones reales y no previsiones hipotéticas de futuro. Además es de esperar que con esta nueva regulación numerosas personas que tienen viviendas vacías, y que se retraían de arrendarlas, las pongan en alquiler.
extinción del contrato por concurrencia de necesidad
Se contiene también otro párrafo, en el número que ahora se comenta, que viene a dar respuesta a una cuestión deficientemente regulada, que es la referida al señalamiento de un concreto plazo para la extinción del contrato por concurrencia de necesidad. Han de transcurrir dos meses desde que la comunicación se haya hecho llegar al inquilino para que el contrato se extinga, siendo ésta una norma dispositiva por lo que las partes, de mutuo acuerdo, pueden decidir que no resulte aplicable. Se regula también el plazo de preaviso, que es dos meses anterior a la fecha en que la vivienda se va a necesitar, así como el plazo que se concede al inquilino para desalojarla que a falta de acuerdo será el antes indicado. Parece adecuado, además, ese plazo, ya que el arrendatario ha de desalojar la vivienda con todos sus enseres, buscarse otra y hacer el correspondiente traslado, por lo que resulta lógico concederle un plazo amplio para poner la vivienda a disposición del arrendador.
La Ley obliga al propietario o a sus familiares directos a ocupar la vivienda reclamada en el plazo de tres meses –antes era de cinco-, plazo a computar desde la finalización del contrato o del efectivo desalojo de la vivienda, salvo que no pueda hacerlo por fuerza mayor. En todo caso, antes y ahora, se indica que hay que abonar al inquilino los gastos que se hayan causado por el desalojo de la vivienda y en la reocupación (básicamente el coste de los traslados, averías de electrodomésticos, dar de baja y volver a contratar determinados servicios, etc.). Además, si el arrendatario lo prefiere, en lugar de reclamar esos gastos puede optar por una prestación económica que anteriormente era, a elección del inquilino, la renta de los años que quedaban hasta completar cinco, que ahora se reduce a tres en consonancia con los preceptos antes indicados que regulan la duración del contrato.
De la protección al inquilino ante el falso propietario
La Ley 4/2013, incluyó en este artículo un nuevo número cuarto, que trata de proteger al inquilino que contrata con quien aparentemente es propietario pero que en realidad no lo es. Obviamente esa protección exige unos requisitos que han de concurrir conjuntamente y que son los siguientes:
a) Que la finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad pues, en otro caso, una conducta diligente debería llevar a consultar este Registro antes de contratar y verificar quién era el propietario. Sin embargo la práctica demuestra que las personas que alquilan una vivienda, a diferencia de los posibles compradores, no acuden al Registro salvo casos excepciones.
b) Que el arrendatario haya contratado de buena fe que, como indica el artículo 7.1 del Código Civil, se presume, por lo que la carga de la prueba se traslada a la contraparte.
El precepto exige que el estado de cosas que llevan a aparentar que el arrendador es propietario sea creado por el verdadero dueño, situación que más bien podría dar lugar a infracciones penales al concertarse el propietario y el que figura como tal, generalmente, para engañar al inquilino. De ahí que la norma proteja a este último y le conceda un plazo de tres años de duración, sin que en ese tiempo pueda hacer valer el propietario la causa de necesidad, ya que ésta opera como excepción a la prórroga y no respecto al plazo inicial, que debe cumplirse en todo caso, salvo que el contrato pueda resolverse con anterioridad por otras causas, como obras inconsentidas, falta de pago de la renta o cantidades asimiladas o de la fianza, el subarriendo o cesión inconsentidas, daños dolosos, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas o el inmueble deje de estar destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o del ocupante.
Se añade también, que si el arrendador enajena la vivienda, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil, precepto que, como es sabido, señala que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arrendamiento vigente al verificarse la venta, lo cual se resume en el aforismo jurídico “venta quita renta”, pudiendo el arrendatario reclamar al que era propietario cuando se concertó el arrendamiento que le indemnice en el importe de los daños y perjuicios que se le hayan causado.
El artículo 10 regula la situación que se produce cuando ha finalizado el período contractual y sus prórrogas y el inquilino sigue ocupando la vivienda y abonando la renta. La primera modificación de este precepto era obligada ya que en la redacción anterior se indicaba que llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos cinco años, si ninguna de las partes notificaba a la otra su voluntad de renovarlo con una antelación de un mes a la fecha de su finalización, el contrato se prorrogaba obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres. Ahora, en lógica coherencia con la redacción vigente, la prórroga se reduce a un año y además el plazo es de treinta días en lugar de un mes.
Desestimiento del arrendatario
El artículo 11 regula el desistimiento por parte del arrendatario. Anteriormente se señalaba que la facultad concedida al inquilino para apartarse del contrato, únicamente se producía en los que tenían una duración de cinco o más años. No se computaban, a este respecto, los períodos de prórroga legal, sino únicamente el período contractual. Puesto que estos contratos eran infrecuentes, el precepto tuvo escasa aplicación. Ahora se permite el desistimiento cuando hayan transcurrido seis meses siempre que se notifique con una antelación de treinta días o más y ello tanto si el contrato es anual o se haya concertado por otro período.
Se mantiene la posibilidad de pactar en el contrato que si se produce el desistimiento del inquilino éste indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Los periodos inferiores a un año se indemnizarán en la proporción que corresponda. Ha planteado la doctrina si esa cantidad puede incrementarse si se prueban más perjuicios, y el criterio mayoritario, lo admite.
Al artículo 12 no le ha afectado la reforma. Se refiere al desistimiento y al vencimiento en caso de matrimonio o convivencia extramatrimonial del arrendador con otra persona. Hubo mucha polémica sobre si en el caso de concertarse el régimen de la sociedad legal de gananciales el cónyuge tenía también la condición de arrendatario, pero ese dilema se resolvió entendiendo que únicamente podría considerarse como tal al inquilino. Así se desprende de la regulación legal que menciona al arrendatario y permite al cónyuge continuar en la posición de aquél en los supuestos de desistimiento o no renovación del contrato. Sin embargo, no es pacífica esta posición pues la Sentencia del Tribunal Supremo del 11/12/2011, sostiene que hay cotitularidad en el arrendamiento, lo cual casa mal con la regulación de este precepto que permite la continuación en beneficio del cónyuge, lo que sería redundante si este último ya ostentaba la condición de arrendatario. Siguen la postura aquí defendida las Sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3ª, de 27/5/1996, y de Álava, Sección 1ª, de 20/9/2000, entre otras.
En lo que atañe al artículo 13, no tiene modificaciones importantes y trata del derecho del arrendador a resolver el contrato. Si en el precepto anterior se regulaba el derecho del arrendatario en determinadas condiciones, ahora es la otra parte la que pretende la resolución. Se facilita esta posibilidad al permitirse dicha resolución del contrato no sólo durante los cinco primeros años, sino también en cualquier momento. En todo caso, cabe señalar que las circunstancias que conducen a la resolución del contrato son ajenas al comportamiento del arrendador, lo cual es lógico pues cumple sus compromisos entregando la vivienda en las debidas condiciones de uso. En definitiva, la resolución del contrato se producirá por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa que sea consecuencia de una ejecución hipotecaria o de una sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. Con anterioridad a la reforma las consecuencias dimanantes del precepto deberían producirse en los cinco primeros años de duración del contrato, habiéndose suprimido este límite temporal por lo que puede suceder en cualquier momento en que el arrendamiento esté vigente.
El Código Civil, al referirse al retracto convencional en su artículo 1.510, señala que el vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato, no se haya hecho mención de retracto convencional, salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros. Este precepto, cuando de inmuebles se trata y está inscrito el derecho de retracto de un tercero, remite al artículo 13 de la antedicha Ley, el cual indica que los derechos de garantía y cualquier carga o limitación del dominio deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre el que recaigan para que surtan efecto frente a terceros.
La sustitución fideicomisaria
A la sustitución fideicomisaria se refieren los artículos 781 y ss. del Código Civil. El primero de estos preceptos la define como el encargo al heredero de conservar todo o parte de la herencia para transmitirla a otro u otros. Se refieren a ella las Sentencias del Tribunal Supremo de 18-7-1990, 22-7-1994, 29-12-1997 y las Resoluciones de la Dirección General de Registros y de Notariado de 3-10-2005, entre otras.
La enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria viene regulada por la Ley Hipotecaria a la que se remite el artículo 1.880 del Código Civil, y el derecho de opción de compra lo regula el artículo 1.451 del mismo texto legal.
No cabe duda de que el inquilino queda más desprotegido, pues aunque cumpla sus obligaciones contractuales, puede resolverse el contrato por un comportamiento inadecuado del arrendador. El aspecto positivo es que se contiene una excepción que puede paliar estas consecuencias desfavorables, cual es la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, ya que en este caso, se respetará la duración pactada.
En la reforma que estamos analizando se añade un párrafo, en el número 1 del precepto comentado, que indica que cuando el contrato se concierte sobre finca no inscrita en el Registro de la Propiedad, se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9, lo que en definitiva supone que durará tres años. Es redundante este precepto pues ya quedaba claro la duración en aquél al que se remite.
Se mantiene el número 2 referente a los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y personas con análogo derecho de goce sobre el inmueble, los cuales se extinguirán, además de por las causas señaladas en la Ley, cuando termine el derecho del arrendador.
Se ha suprimido el número 3 del artículo que comentamos, que señalaba que durarían cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario. Trata de solucionar esta regla la situación de un arrendatario de buena fe que concierta el contrato con quien aparentemente es el propietario. En este caso concurren tres personas, el propietario, el que no lo es pero lo aparenta, y el arrendatario. Con independencia de las posibles responsabilidades civiles y penales en que pueda incurrir el arrendador no propietario, a lo que se refiere el precepto es a la consecuencia que se deriva para ese contrato de arrendamiento. La razón de esta supresión puede encontrarse en que esa situación era infrecuente y en la diversidad de los criterios interpretativos que había entre los autores. Realmente no parecía lógico que el propietario que no intervino en el contrato de arrendamiento tuviera que soportar los efectos de una relación en la que no tuvo intervención.
Repercusiones de la enajenación de la vivienda alquilada
El artículo 14 se ocupa de las consecuencias que tiene para el contrato de arrendamiento la enajenación de la vivienda alquilada. Es uno de los artículos que más se ha modificado. Ahora se divide en dos números. El primero señala que el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, y que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se halla inscrito conforme a los artículos 7 y 10 de la Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca. Como se colige de la redacción del precepto, los derechos del adquirente se encuentran más protegidos si el derecho que se le transmite está inscrito. En otro caso parece que el arrendamiento puede extinguirse por la aplicación del artículo 1.571 del Código Civil, al que ya nos hemos referido.
El artículo 15 regula las consecuencias que se derivan de la nulidad, el divorcio o la separación de los cónyuges, a las que no se había referido la Ley del 64. En buena lógica si el uso de la vivienda se atribuye al cónyuge que no concertó y firmó el contrato, éste puede continuar en el uso de la misma si lo desea. Esta regulación es idéntica a la anterior, pero se suprime la referencia a los artículos 90 y 96 del Código Civil para tener en cuenta, en su caso, la normativa de las comunidades autónomas que legislaron sobre esta materia, aunque con dudosa competencia.
Se añade, además, un inciso en el número 1 que merece una valoración positiva, al indicar que el cónyuge al que se le atribuya el uso de la vivienda pasará a ser el titular del contrato. De esta manera se solucionan los problemas que se suscitaban por la negativa del arrendatario a pagar la renta cuando no podía utilizar la vivienda, así como se disipa la duda de quién estará obligado al cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Además la posibilidad de que el nuevo arrendatario incumpla sus obligaciones contractuales, perjudicando al contratante inicial, puede remediarse mediante el abono de la renta por éste, pues el Código Civil regula el pago por tercero en el artículo 1.158, subrogándose el que lo efectuó en la posición del acreedor, pudiendo exigir al deudor que le abone esas sumas.
Obligaciones del cónyuge
Se mantiene la obligación del cónyuge al que se ha concedido el derecho de uso de comunicar al arrendador que él es el nuevo arrendatario, cuando no haya sido el contratante inicial. Dispone de dos meses para cumplir esa exigencia, computados desde la notificación de la resolución judicial, debiendo acompañar copia de esta última aunque no es necesario que sea completa, pues basta con la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda, lo que resulta lógico ya que los demás pronunciamientos no afectan al inquilino y no resultan relevantes para la relación arrendaticia.
El artículo 16, lleva por rúbrica “Muerte del arrendatario”.
Su apartado 1 regula el orden que ha de seguirse si existen varios posibles subrogados, que es el siguiente: a) cónyuge conviviente, b) persona que hubiere convivido con el arrendatario more uxorio, c) descendientes del arrendatario sujetos a patria potestad o tutela, d) ascendientes del arrendatario convivientes durante los dos años anteriores, e) hermanos del arrendatario que cumplan el requisito de convivencia indicado en el apartado anterior, f) convivientes con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento cuando sufran una minusvalía igual o superior al 65 por ciento, siempre que tengan una relación de parentesco con el arrendatario hasta el tercer grado colateral.
También indica el precepto, en el apartado 2, el orden de prelación cuando existan varias personas que ostenten el mismo derecho a la subrogación. Si son varios los interesados, el precepto señala, como parece lógico, un orden de prelación que es el mismo del apartado 1 al que ya nos hemos referido, con la excepción de que los padres septuagenarios son preferentes respecto a los descendientes. Se mantiene, por tanto, el orden de prelación que contemplaba la regulación anterior aunque sorprende, pues en la mayor parte de los casos en que se tiene que regular la preferencia en base al parentesco, los descendientes son preferentes a cualquier otro pariente. Realmente con la regulación del 94 era difícil que se plantearan problemas al fallecimiento del inquilino y más ahora que se reduce la duración a un máximo de tres años. No obstante, y puesto que este problema puede aparecer alguna vez, no está de más que se haya mantenido dicho orden de subrogación en el contrato.
No se ha modificado el número 3 que recoge los requisitos exigidos por la Ley para que opere la subrogación, los cuales, si no se observan, darán lugar a la resolución del contrato siempre que le interese al arrendador. Aunque parecía que este precepto iba a ser irrelevante, lo cierto es que se han dictado varias sentencias por las Audiencias Provinciales que tuvieron que aplicarlo. Mención especial merecen las de Cantabria, de 2-2-2010 y 18-5-2011, Asturias, 17-10-2005, Baleares, de 23-5-2006, y León, de 11-4-2006, entre otras, la mayoría de ellas flexibilizando mucho la redacción de este número.
Dispone que el arrendador tiene la obligación de esperar un período de tres meses para conocer si alguna persona que tiene derecho a subrogarse en el contrato lo hace efectivo, acreditándolo debidamente. Si en este plazo nadie lo ha solicitado, el contrato se extingue.
El número 4 del precepto, que se modifica, reduce el plazo, de cinco a tres años, para que pueda pactarse que no haya subrogación cuando el inquilino fallezca. Es decir, que si en vez de pactarse la duración inicial de un año se señala otro distinto -que será en muy escasos contratos- puede excluirse el derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario cuando el óbito se haya producido una vez transcurridos los tres años o, alternativamente, cuando el contrato se extinga a los tres años si el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
De la renta
El artículo 17 se encuadra en el Capítulo III del Título II que lleva como rúbrica “De la renta”. Únicamente se ha introducido un apartado nuevo, el 5, manteniéndose los cuatro anteriores como estaban tras la promulgación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. En principio, se acude al pacto de las partes para determinar su fijación, situación que ya proviene del año 1964, pues anteriormente regía el criterio de la renta legal. Este precepto señala también el tiempo, lugar y forma de pago. Será mensual y tendrá que entregarse o ingresarse dentro de los siete días primeros de cada mes en el lugar que acuerden las partes y, a falta de pacto, en la vivienda arrendada, no pudiendo exigirse el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Es decir que puede acordarse por las partes todo lo relativo al tiempo y forma del pago de la renta, al tratarse de una norma dispositiva, pero no puede pactarse que se abone más de una mensualidad por anticipado. El arrendador está obligado a entregar el correspondiente recibo el cual deberá contener por separado las cantidades abonadas por los distintos conceptos que forman parte de la suma satisfecha. A este artículo 17 que se está comentando, se adiciona en la reciente reforma, un número 5, al que ya hemos hecho referencia, que posibilita que durante un plazo determinado se pueda reemplazar el pago de la renta por obras de reforma o rehabilitación, las cuales deben expresarse en el contrato; mejoras que quedarán en poder del arrendador al finalizar el arrendamiento sin derecho a contraprestación económica alguna, pues la misma se sustituye por una obligación de hacer. En principio parece una idea acertada ya que posibilitará que personas con conocimientos de albañilería, pintura, fontanería u otros, accedan a una vivienda sin pagar renta a la vez que propietarios con escasos recursos que desean o necesitan acometer reformas, se encuentren, al finalizar el contrato, con una casa renovada y habitable que queda a su disposición, siempre y cuando el inquilino cumpla lo acordado. Es muy importante reflejar en el contrato los compromisos pactados y el plazo que se concede al arrendatario para ejecutar los trabajos, a fin de determinar si se han cumplido o no los compromisos asumidos, pues el precepto sanciona, en caso contrario, con la resolución del contrato y, alternativamente, que se repongan las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada sin que el inquilino pueda reclamar indemnización alguna. Está por ver el alcance de la norma, pues muchos propietarios temerán quedarse sin renta y sin reparaciones o que éstas no se hayan ejecutado conforme a lo acordado.
El artículo 18 se refiere a la actualización de la renta. Al promulgarse la Ley 29/94, se indicaba que la revalorización de la renta podía llevarse a cabo durante los cinco primeros años, aplicando el Índice de Precios de Consumo (IPC) mientras que en las anualidades posteriores primaba el pacto de las partes, siendo subsidiaria la revisión con el índice antes indicado. Ahora se suprime la referencia a los cinco primeros años y el incremento o disminución de la renta –si hay deflación- se hará anualmente en los términos pactados por las partes. Queda la duda de si ello permite al arrendador redactar una cláusula que eleve desproporcionadamente la renta, por ejemplo, duplicándola. En principio sería posible, pero podría acudirse a la normativa de protección de los consumidores o usuarios si el inquilino tuviera esta condición para solicitar la nulidad de esa cláusula por abusiva.
Lo que anteriormente era aplicable a la actualización, y ahora lo es con carácter subsidiario al pacto, es la revisión aplicando el IPC, quedando claro que es el general que comprende numerosos productos y servicios y no el específico de los arrendamientos. Hecha esta operación el arrendador ha de notificárselo al inquilino por escrito. Deben constar claramente los cálculos realizados para llegar a esa cifra y acompañarse el IPC que elabora el Instituto Nacional de Estadística. Esta última exigencia tenía más razón de ser hace años pues en el momento actual cualquier persona puede conocer el alcance de la revisión a través de la prensa escrita y, fundamentalmente, por internet, por lo que podía haberse suprimido este apartado que era de todo punto necesario con anterioridad a la reforma.
Se mantiene el último párrafo que permite al arrendador hacer la notificación de esa revisión por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. Esta regulación ha perdido parte de su sentido por la utilización de las nuevas tecnologías, pero tampoco está de más.
El artículo 19 se refiere a la elevación de la renta por mejoras efectuadas por el arrendador. Dichas obras no pueden hacerse hasta que hayan transcurrido tres años, cuando antes se precisaban cinco. Por tanto, este precepto se adapta a la nueva duración de los contratos ya que la prórroga obligatoria ha pasado de cinco a tres años. Es una norma que ha tenido escaso recorrido, tanto porque son pocos los contratos que se conciertan por más tiempo del legal, como por el escaso interés que usualmente tiene el arrendador en reformar su inmueble sin estar seguro de que los inquilinos serán cuidadosos.
Se mantiene el resto del precepto y, por tanto, estamos ante obras de mejora, no necesarias para la habitabilidad del inmueble, y se permite incrementar la renta en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido el tipo de interés legal del dinero, en el momento en que las obras finalicen, incrementado en tres puntos, con el límite del veinte por ciento de la renta vigente. Antes de realizar dicho cálculo deben descontarse las subvenciones públicas si las hubiere.
“Gastos generales y de servicios individuales"
El artículo 20 lleva por rúbrica “Gastos generales y de servicios individuales”. La única modificación consiste en que el término en que el inquilino está protegido por la ley de la repercusión de gastos y servicios que era de cinco años, se reduce a tres.
Esta norma trata de proteger a los arrendatarios de vivienda del pago de sumas excesivas en las anualidades posteriores a la fecha de contratación del arrendamiento ya que el inquilino puede considerar conveniente la renta y no percatarse de que en años posteriores se puede producir una elevación exagerada.
Algunos autores (Ossorio Serrano y Moro Almaraz, entre otros), al promulgarse la Ley sostuvieron que el precepto opera también frente a los contratos anteriores a la reforma de 1994, basándose en que la disposición transitoria segunda, C), 10.5 de la Ley permitía llegar a esa conclusión. En el trabajo publicado en Sepín, en septiembre de 2000, considerábamos que debían diferenciarse los servicios y suministros de los gastos que se asuman contractualmente, con cita de diversas resoluciones que así lo indicaban. Se señalaba que hay conceptos que no pueden reclamarse al arrendatario, como el seguro del inmueble ni la retribución del administrador de fincas, pero que los mismos sí debería pagarlos el inquilino si se hubiera obligado contractualmente al pago de los gastos de la comunidad.
Instalación del ascensor y repercusión
Se han discutido algunos de estos gastos. El más relevante, por su importe, es el de instalación del ascensor. Admiten la repercusión al inquilino las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, de 3 de marzo de 2000, la de Huelva, Sección 2ª, de 14 de marzo de 2006 y la de Málaga, de 21 de enero de 2008. En contra, la Sentencia de la Audiencia de Alicante, Sección 5ª, de 5 de abril de 2006. También el coste de su mantenimiento, es decir, reparaciones, sustitución de piezas y luz, entre otros. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 5 de abril de 2006, niega la repercusión de los dos primeros, pero la acepta respecto a los gastos de limpieza y mantenimiento. La de Madrid, Sección 9ª, de 3 de marzo de 2000, en un contrato regido por la Ley de 1964, permite la repercusión de los gastos de calefacción y ascensor basándose en la disposición transitoria de la Ley del 94.
En lo que respecta a los gastos de comunidad se muestran partidarios de su cobro al inquilino con contrato anterior al 1 de enero de 1995 las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 6 de febrero de 2002; Málaga, Sección 5ª, de 2 de febrero de 2009; León, Sección 1ª, 16 de enero de 2008, y Burgos, Sección 3ª, 9 de mayo de 2007, pero otras, distinguen los ordinarios y los extraordinarios, incluyendo en éstos el seguro del edificio y el coste del administrador.
En lo que respecta al alcance de las obligaciones del inquilino la doctrina (Ataz López, Finez Ratón, Ossorio Serrano y Domínguez Platas) coincide, en líneas generales, en señalar que sólo debe abonar el inquilino las cuotas ordinarias, por lo que si existieran derramas por razones no previstas, éstas serían de cargo del arrendador. En este sentido cabe citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4ª, de 24 de noviembre de 1999, y la de Álava, Sección 1ª, de 15 de septiembre de 1998. Sin embargo, entendemos que es más acertada la segunda, ya que en su favor pueden aducirse los siguientes argumentos: a) el legislador no discrimina entre unos y otros tipos de gastos, refiriéndose a los generales; b) sólo comprendiendo los extraordinarios cobra pleno sentido el límite del incremento porque los ordinarios ya figuran en el presupuesto.
El acuerdo entre las partes no afecta a la comunidad de propietarios que mantiene relación únicamente con quienes lo son de los diferentes departamentos. No hay, por tanto, asunción de deuda ni cumulativa (ambos responderían de la deuda) ni liberatoria en que el único responsable sería el nuevo deudor, salvo que así se planteara a la comunidad y ésta lo aprobara.
Debe señalarse que el pacto que pueden sellar las partes no afecta a la administración y así lo indica el precepto. El deudor tributario es quien ostenta esta condición y él ha de cumplir las obligaciones fiscales. Otra cosa es que luego pueda repercutirlas al inquilino en las condiciones pactadas.
Se ha discutido si es necesaria la previa notificación al inquilino para poder repercutir el IBI. La respuesta ha de ser positiva, siendo éste el criterio defendido por Loscertales, Capilla Roncero y Pérez Pascual. También se planteó si podía exigirse de una vez o debería fraccionarse y abonarse mensualmente como la renta. Esta cuestión originó discusiones y sentencias contradictorias pero ha prevalecido el criterio de que es exigible en su totalidad una vez que se haya pagado a la Administración.
Aunque en los años inmediatos a la promulgación de la Ley se discutió si procedía el desahucio por el impago del impuesto, actualmente la opinión mayoritaria de la doctrina se decanta por admitir esa posibilidad, ya que se trata de una obligación del inquilino y la resolución del contrato se produce por el incumplimiento de cualquier obligación esencial, como es el precio o renta del contrato.
La opinión mayoritaria de la doctrina se decanta por admitir esta posibilidad ya que se trata de una obligación del inquilino y la resolución del contrato se produce por el incumplimiento de cualquier obligación esencial como es el precio o renta del contrato.
No ha sufrido modificación relevante el artículo 21, precepto relativo a la conservación de la vivienda y obras de mejora efectuadas por el arrendador, ni tampoco el artículo 22, que trata de las obras de mejora efectuadas por el arrendador.
Sí la ha tenido el artículo 23, que se refiere a las obras del arrendatario, aunque sólo afecta al párrafo segundo del precepto. Se mantiene el derecho del arrendador de resolver el contrato en los casos en que el arrendatario haya efectuado obras sin su permiso, lo cual ya se establecía en la Ley en 1964 y generó abundante litigiosidad. Pervive el derecho del arrendador de exigir al inquilino la reposición de las cosas al estado anterior o, alternativamente, quedarse con la modificación efectuada sin que el inquilino pueda reclamar el coste de las obras o indemnización alguna.
La modificación la encontramos en el párrafo segundo del número 2 del precepto y es meramente semántica e intrascendente. Expresa que si esas obras han provocado una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda el arrendador podrá exigir que se repongan las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada sin derecho a indemnización alguna.
Discapacidad y personas de edad
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http://www.asturiasmundial.com/opinion/3647/analisis-reforma-de-ley-arrendamientos-urbanos-y-ii/
