Kelisto.es analiza los principales cambios que traerá consigo la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios

La nueva ley hipotecaria, que previsiblemente se aprobará después del verano, servirá para incorporar al ordenamiento jurídico español una normativa europea: la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que tenía que haber pasado a formar parte de la legislación española hace ya un año y cuatro meses.

La nueva norma nace con la intención de mejorar la transparencia y la protección del consumidor, entre otras cuestiones. Estos son algunos de los cambios que traerá consigo:

1. Dos visitas al notario antes de firmar el contrato

La nueva ley hipotecaria obligará a que el consumidor, una vez haya recibido toda la información del préstamo que desea contratar, tenga que realizar una primera visita al notario. En esta primera visita, se tendrá que certificar mediante un acta (que será gratuita) que el consumidor ha recibido toda la información que marca la ley, que lo ha hecho en el plazo correspondiente y que se le han resuelto todas las dudas que pudiera tener por cuestiones como las cláusulas sensibles del contrato.

Finalizado el trámite, el consumidor deberá certificar, de su puño y letra, que sale del notario con todas sus preguntas aclaradas. Esta visita se sumará a la que se ya se realizaba habitualmente para proceder a la firma del contrato y su incumplimiento será considerado como infracción para los fedatarios públicos.

En cuanto la segunda visita (la que ya se realizaba hasta ahora), la ley determina que el notario no deberá autorizar la firma de la hipoteca si no se han cumplido con todas las premisas que marca la ley: por tanto, o deberá impedir la firma o deberá solicitar al banco que cambie las condiciones.

2. Cambiar una hipoteca variable o fija, más barato

Las dos opciones que actualmente existen para poder cambiar una hipoteca variable a fija son la novación (es decir, cambiar las condiciones del contrato) y la subrogación (cambiar de banco), dos alternativas sujetas al pago de comisiones y a gastos de notario y registro.
Con la entrada en vigor de la nueva ley, se reducirán considerablemente estos gastos:

• Los bancos solo podrán cobrar una compensación por la novación o subrogación: un máximo del 0,25% hasta el tercer año de vida de la hipoteca y, a partir de ahí, no podrán cobrar nada.
• Los costes registrales y notariales se bonificarán aún más de lo que estaban hasta ahora (hasta el 90%) para reducirlos al mínimo. ?

3. Se abaratan las comisiones por amortización anticipada

La entrada en vigor de la Ley de Créditos Inmobiliarios reducirá los costes de amortización anticipada de las hipotecas, aunque solo lo hará en aquellos préstamos que se firmen una vez se haya aprobado el Proyecto de Ley. Hasta ahora los bancos podían llegar a imponer un cargo de hasta el 0,5% de la cantidad que se devolviera antes de tiempo y, a partir del sexto año, del 0,25%. A ambas comisiones se sumaba el cargo por riesgo de tipo de interés, que no estaba limitado y que solo aplicaba en las hipotecas fijas siempre que hubiera una pérdida de dinero para la entidad.

Con la entrada en vigor de la nueva ley, solo se podrá aplicar una única comisión, que dependerá del tipo de interés de la hipoteca:

• Si es una hipoteca variable:?Se podrá cobrar una comisión máxima del 0,5% del dinero amortizado durante los tres primeros años de vida del préstamo y del 0,25% del tercer al quinto año. A partir del sexto, no se podrá aplicar ningún cargo.
• Si es una hipoteca fija:?Solo se podrá cobrar la comisión por riesgo de tipo de interés, que únicamente se podrá aplicar si existe una pérdida de dinero para el banco y que estará limitada: hasta el tercer año, un 4% del dinero amortizado, y a partir del tercer año, un 3%

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4. Vinculación: se permitirán las ventas “combinadas”, pero no “vinculadas”

La nueva norma hipotecaria prohibirá que se produzcan ventas “vinculadas”, es decir, que una entidad pueda ofrecer a un cliente un paquete que incluya una hipoteca y otros productos o servicios. Fuentes del Ministerio de Economía han reconocido que, a día de hoy, no es habitual ver estas prácticas, aunque sigue habiendo algunos casos aislados. Lo que sí es mucho más común, y seguirá siendo legal, son las ventas “combinadas”: es decir, una operación en la que el banco presenta, por un lado, las condiciones de un préstamo y, por otro, los productos que el cliente puede contratar con él y que, normalmente, permiten conseguir una rebaja en el interés que cobra la entidad.

En cualquier caso, fuentes ministeriales han precisado que, si un banco deseara hacer una venta “vinculada”, tendría que demostrar que esta alternativa es más beneficiosa para el cliente y tendría que recibir autorización por parte del Banco de España.

5. Se endurecen las condiciones para una ejecución hipotecaria

Hasta ahora, bastaba con que el consumidor dejara de pagar tres cuotas para que se activara la cláusula de vencimiento anticipado y el banco pudiera empezar los trámites para embargar una vivienda. Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, se eleva este plazo. Para conocer qué umbral se aplica, el consumidor deberá dividir su préstamo en dos mitades (por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 euros, dos partes de 100.000 euros cada una):

• Si se está pagando la primera mitad de la hipoteca, no se podrá activar el vencimiento anticipado hasta que el consumidor deba el 2% del capital.
• Si se está en la segunda mitad, el umbral se eleva hasta el 4%.?Esta medida será una de las pocas de la nueva normativa que sí tendrá carácter retroactivo: es decir, se empezará a aplicar a cualquier hipoteca cuando se apruebe el Proyecto de Ley, siempre que nunca antes se haya incurrido en un impago.

6. Se limitan los intereses de demora

La nueva ley impone un tope a los intereses de demora que puede aplicar un banco en caso de que el consumidor deje de pagar su cuota: tres veces el interés legal del dinero, que para 2017 se ha fijado en el 3%.

7. Mejora la información precontractual que recibe el consumidor

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios, la banca tendrá que mejorar la información previa que facilita al cliente. De esta forma, tendrá que entregar al cliente:

• Una nueva Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que sustituye a la actual ficha precontractual.
• Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que se entregará junto con un nuevo modelo de ficha precontractual y que deberá informar sobre “las cláusulas o contenido sensible” del contrato, como las disposiciones sobre suelos hipotecarios.
• Simulaciones de la posible evolución de su cuota a lo largo de los años, si se trata de un préstamo a interés variable.
• Una copia del contrato.
• Información desglosada sobre los gastos iniciales y quién asumirá cada uno de ellos: por ?tanto, no se regula sobre si el banco tiene que asumir unos costes u otros, sino que simplemente se obligará a que se informe con transparencia de quién tendrá que abonar qué.

8. Otros cambios de la nueva ley hipotecaria.

Además de estas medidas, la futura Ley de Créditos Inmobiliarios incluirá otras iniciativas:

• Se podrá cambiar la divisa de referencia de un préstamo: con la nueva norma, quienes tengan una hipoteca en una moneda distinta al euro podrán convertir su préstamo a euros en cualquier momento: cosa que no sucedía hasta ahora. Además, el banco tendrá que informar periódicamente al usuario sobre el importe que le queda por pagar y los posibles cambios que se hayan podido producir en esa cifra por los vaivenes de la moneda en la que esté denominada la hipoteca.
• Nuevo modelo de contrato estándar: se pondrá a disposición de clientes y bancos, pero su uso no será obligatorio.
• Formación y retribución de los empleados de banca: quienes comercialicen hipotecas tendrán que tener una formación específica y, además, no podrán cobrar por el número de hipotecas que vendan.
• La normativa, de aplicación para los autónomos: aunque la normativa europea de la que nace la Ley de Créditos Inmobiliarios solo hace referencia a los consumidores, el Gobierno ha decidido ampliar su aplicación a “todas las personas físicas”, lo que también incluye a los trabajadores autónomos.
• Aumentará la vigilancia a los intermediarios de crédito: se implementará un régimen de inscripción y de supervisión constante, que correrá a cargo del Banco de España y de las Comunidades Autónomas.

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