Por Eva Rodríguez/SINC.-El pasado viernes 11 de mayo el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto Ley 18/2012 sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero. Hablamos  con Juan Calvo Vérgez, investigador experto en tributación de las operaciones inmobiliarias y en fiscalidad de operaciones financieras para conocer el papel de los bancos y del Estado en este nuevo contexto, y cómo afecta a los ciudadanos.

¿Qué implica a corto plazo el Real Decreto aprobado el viernes?

Se exigirá más dinero para créditos ‘no dudosos’, esto es, que no se hallen en situación de mora en los bancos y se elevaran también las provisiones para el crédito inmobiliario no afectado por situaciones de impago, lo que obligará a las entidades a movilizar unos 30.000 millones de euros.  Además, la banca tendrá que aumentar el dinero que se le exige para cubrir sus créditos sanos relacionados con el ladrillo hasta el 52% en el caso de los préstamos para financiar suelo, el 29% para las promociones en curso, el 14% para las promociones terminadas y el 52% a los créditos sin garantía real.

¿Para el ciudadano supondrá una bajada del precio de la vivienda y del suelo?

En principio, al dar salida a los inmuebles de los bancos, se reducirían sus bienes de riesgo, lo que implicaría una liberación de capital y esto debería restaurar la confianza del mercado en la banca española. Se contribuiría además a la normalización del sector y a la reactivación del crédito. La principal consecuencia para el ciudadano sería una bajada generalizada en el precio de las viviendas que formasen parte del stock de los bancos y, en consecuencia, un mayor acceso al crédito.

¿Es una medida efectiva?

Se trata de una medida necesaria para sanear el sector. Ahora bien, el principal problema podría plantearse en relación con el suelo, porque la  compra venta de suelo actualmente en nuestro país está parada. Además, antes de que se inicien transacciones de suelo significativas, se tiene que acabar con el stock de viviendas.

¿Cuál es el principal problema de la banca?

Su falta de capital para absorber las pérdidas generadas por la caída del valor del “ladrillo”. Sin él, las entidades bancarias utilizan los escasos beneficios generados para hacer frente a las pérdidas que les generan los inmuebles. Y, en esta situación, las entidades no tienen recursos para realizar su función fundamental: encauzar el dinero de ahorradores hacia inversores.

¿Tendrá que intervenir el Estado?

En principio, las entidades financieras tendrán que cargar las nuevas provisiones contra su cuenta de resultados y, si fuera necesario, asumir contra los recursos propios las pérdidas correspondientes. En el caso en que las entidades se encuentren en déficit de capital, el Estado podrá inyectarle recursos mediante bonos contingentes convertibles (CoCos) o, en su caso, a través de acciones. Los bonos serán remunerados al 10% anual, lo que significa que las entidades deberán pagar un 10% de interés por el apoyo estatal que se produzca. De este modo, a priori, el Estado ganaría dinero con la operación, pero está por ver que las entidades estén en condiciones de abonar un interés tan elevado, casi leonino, a mi juicio.

¿Esto implicará pérdidas para los bancos? ¿Quién las asumirá?

Con carácter general las entidades financieras quedan obligadas a traspasar antes de que acabe 2012 todos los inmuebles problemáticos a otras sociedades especializadas en gestionarlos, las llamadas ‘sociedades de gestión de activos’. Dichas sociedades se harán cargo, en principio, de todos los inmuebles ‘tóxicos’, es decir, los que ya entraron en mora o están en riesgo.

Parece claro que las entidades financieras deberán asumir pérdidas adicionales más allá de las cubiertas por la nueva normativa, por lo que creemos necesario que se intensifique la colaboración entre promotores inmobiliarios y entidades financieras.

¿En qué consiste el ‘banco malo’ que han de crear determinadas entidades para acogerse a este Real Decreto?

Lo que se ha hecho es crear sociedades de gestión de activos para que los bancos se deshagan de sus inmuebles, en concreto, de los físicos adjudicados en los canjes de deuda o embargos. Dichos activos tienen que aportarlos los bancos a una sociedad anónima para su gestión. La creación de esta especie de ‘banco malo’ será obligatoria para todas las entidades.

Ahora bien, ello requerirá conocer con precisión el valor de los inmuebles problemáticos que tienen dichas entidades. A mi juicio, crear un banco malo posibilitaría una entrada eventual de capital privado. No obstante, de cara al éxito de esta medida sería necesario que el sistema contase con una credibilidad y que dispusiese de capacidad para atraer capital privado. Y, por otra parte, parece claro que no podrá conocerse el tamaño del agujero en los balances bancarios hasta que se complete la evaluación de las carteras de préstamos –que está en proceso– por parte de auditores independientes.

FOTO: Juan Calvo Vérgez. Imagen cedida por el investigador.