|
Click aquí para acceder al estudio completo
*
|
|
España
Diez claves sobre la situación actual del mercado del suelo en el territorio nacional
La edición de mayo de 2023 del Mapa del “Tiempo Urbanístico” que elabora Sociedad de Tasación identifica diez claves y tendencias sobre la situación actual del mercado del suelo en el ámbito nacional:
1. La mayoría de los segmentos del mercado inmobiliario continúan con una actividad inmobiliaria mantenida, siendo más dinámica en el residencial, con una tendencia generalizada hacia la desaceleración, en comparación con el dinamismo de 2022. El entorno actual de subida de tipos, presiones inflacionistas persistentes o los recientes episodios de inestabilidad financiera generan nuevas incertidumbres sobre cómo evolucionará el mercado en el medio plazo.
2. En las capitales de provincia y núcleos urbanos con actividad económica, comercial o atractivo turístico, el stock de vivienda nueva disponible continúa siendo poco significativo, con precios al alza, sin observarse por el momento ajustes importantes. Además, la escasez de suelo urbanizable y los incrementos en el precio del suelo y costes de construcción dificultan la puesta en marcha de nuevos desarrollos para uso residencial, sucediéndose de forma residual.
3. Aunque la demanda de vivienda nueva se ha contenido levemente, debido al encarecimiento de la financiación, la oferta de obra nueva sigue por debajo de lo demandado. Esta nueva dinámica de mercado, que está previsto continúe los próximos meses, es probable que tienda equilibrar demanda y oferta.
4. Esta situación difiere de la dinámica, tanto en residencial como en usos alternativos, de los municipios de menor tamaño, donde se aprecia una actividad más pausada, tanto en construcción como en comercialización, con mantenimiento de precios, e incluso ligeros descensos en el interior de las provincias.
5. En las zonas de mayor dinamismo, la escasez de obra nueva ha derivado en un traslado de la demanda de vivienda nueva a la de segunda mano, con ligeros descensos de la oferta, especialmente en zonas con una demanda activa. Más allá de esta casuística, y salvo que se trate de activos de calidad, los tiempos de venta de la segunda mano se están viendo levemente incrementados, siendo más evidente este cambio de tendencia en las localidades pequeñas, donde se empiezan a detectar los primeros ajustes en los precios de venta.
6. Se incrementa el interés promotor e inversor por la promoción de vivienda libre y protegida destinada al alquiler (build to rent), sobre todo en aquellas zonas con fuerte actividad económica, académica y/o turística, con presión de las rentas al alza. La oferta se ajusta a las preferencias de la demanda, prevaleciendo el desarrollo de viviendas de alta calidad, amplias terrazas, espacios libres, zonas comunes ajardinadas, y buenos niveles de eficiencia energética.
7. En el sector terciario (retail y oficinas) se aprecian ligeros signos de reactivación, con una leve mejora de las ratios de ocupación y precios, tanto en venta como alquiler, pero sin alcanzar todavía los niveles prepandemia. La diferencia continúa siendo sensible entre ubicaciones prime —con una reactivación más activa— y la periferia de las ciudades, donde la situación generalizada es de desaceleración —con niveles de oferta elevados y una demanda contenida—, siendo cada vez más demandado el cambio de uso de locales comerciales a residencial, en especial en los núcleos urbanos de municipios pequeños.
8. El sector industrial continúa en fase de estancamiento, a excepción de los activos logísticos y suelos con destino a la industria logística de gran superficie, bien para la ampliación de plataformas ya existentes o proyectos de construcción llave en mano, captando mayor interés aquellos situados junto a las principales vías de acceso a las grandes capitales o núcleos de tamaño medio, con ubicaciones estratégicas.
9. El sector hotelero destaca por su excepcional dinámica, como consecuencia de un turismo prácticamente recuperado, con ocupaciones cercanas a las registradas previamente a la Covid-19 y con tendencia al alza de los precios. Se detecta “apetito” inversor en los segmentos tanto urbano como vacacional, en ciudades como Barcelona, Madrid o Granada y en costa (Málaga o las islas Canarias). Además, se está apostando por atraer un turismo de calidad y alto poder adquisitivo, incrementando la oferta de lujo y super lujo que, además, incorpore servicios adicionales de salud y bienestar, gastronómicos, ocio, espacios comerciales, que requieren de operadores especializados.
10. La crisis energética, de transportes, la falta de almacenamiento y ralentización en los plazos de producción-fabricación, que se viene detectando en los últimos trimestres, continúan incrementando gradualmente los precios de materiales, costes de construcción y plazos de entrega, con impacto final en los precios de venta de obra nueva. No obstante, estos incrementos no son homogéneos, y dependen tanto de la tipología de producto como de la ubicación.
|
|
Información del Mapa del “Tiempo Urbanístico” por CCAA del norte de España
Galicia
La oferta de suelo y su precio se mantiene estática pese a la presión de los costes de construcción
Dentro del ámbito residencial, la actividad inmobiliaria sigue concentrada en las capitales y principales ciudades gallegas. Las actuaciones edificatorias se caracterizan por ser promociones de medio y pequeño tamaño, en las que se consigue vender con cierta facilidad lo que se va ofertando. Los precios se mantienen o presentan ligera tendencia al alza para mantener la rentabilidad frente al sostenido incremento de costes. A su vez, los procesos de rehabilitación se están restringiendo a ubicaciones prime, donde los precios de venta garantizan el mantenimiento de la rentabilidad frente a los altos costes de construcción, sobre todo, en los cascos históricos de las ciudades.
En Galicia destaca la situación del municipio de Oleiros, en el área metropolitana de A Coruña, donde se aprecian ciertos desarrollos de suelo, con numerosas promociones en ejecución. Actualmente, es un municipio con gran dinámica urbanística, con un planeamiento adaptado a la Ley del Suelo, buena ubicación en costa y niveles de renta de los más altos de la comunidad gallega.
En este escenario, la oferta de suelo y su precio se mantiene estática, con reticencia a bajar pese a la presión de los costes de construcción. Los nuevos desarrollos de suelo son escasos y muy puntuales, habiendo una significativa existencia, en casi todas las ubicaciones, de bolsas de suelo desarrollado y sin consolidar por edificación. Por ejemplo, en Vigo se han iniciado varios desarrollos de suelo, pero se encuentran estancados en fases previas a la urbanización; condicionados además por su Plan de Ordenación Municipal, pendiente de aprobación definitiva.
Respecto al resto de usos, el comercial y oficinas sigue con situación de demanda contenida y escasa actividad. El estudio detecta un stock de locales y oficinas al alza, con cierta tendencia a que las oficinas comiencen a ocupar las plantas bajas de los edificios, ante una demanda comercial en retroceso. También continúan los cambios de uso de comercial a otros usos compatibles más demandados (residencial, garajes, trasteros…), con normativa que favorece o facilita esta transformación.
A su vez, entre el resto de los usos, destacan por su mayor actividad los relacionados con el sector logístico. En industrial predomina el alquiler sobre la venta, con poca demanda de suelo y ausencia de nuevas promociones.
Con respecto a los costes de construcción, estos se sitúan al alza, habiendo subido de media unos 50 €/m2 en la Comunidad. Así, pueden oscilar entre 950 y 1.000 €/m2 (calidades medias) y los 1.300 o 1.400 €/m2, para los mayores niveles de calidad, generalmente asociados a buenas ubicaciones. Es importante destacar que el mercado potencial demanda cada vez más un alto nivel de calidad y eficiencia. La mayor parte de las nuevas promociones presentan, también, una evidente potenciación y mejora en la disponibilidad y calidad de las zonas comunes. En autopromoción, el mercado se mueve entre los 1.000 y los 1.200 €/m2.
|
|
Asturias
Gijón y Oviedo presentan potencial para desarrollar nuevos suelos
En Asturias, la mayor parte de la actividad inmobiliaria y promotora continúa concentrándose en las principales ciudades de la comunidad. Además, también destaca el desarrollo de promociones de tamaño medio o pequeño unifamiliares ubicadas en zonas costeras. La demanda mantiene su exigencia de un elevado nivel de calidad y eficiencia y, para las viviendas plurifamiliares, se priorizan buenas zonas comunes y servicios de la comunidad.
A nivel de dinámica de suelo, no se aprecian grandes cambios en el inicio de nuevos desarrollos de suelo o promociones de vivienda plurifamiliar. En Asturias, tan solo Gijón y Oviedo presentan potencial para la promoción de nuevos desarrollos de suelo. En el caso de Gijón, se ha dado inicio a algunos desarrollos nuevos que no han superado aún la fase de urbanización.
Respecto al resto de usos, al igual que en las comunidades limítrofes, destacan las actividades relacionadas con el sector logístico, con una actividad industrial caracterizada por el predominio del alquiler frente a la venta, stock de suelo, y por la ausencia de nuevos desarrollos significativos.
En lo que respecta a los costes de construcción, estos mantienen su incremento sostenido en Asturias, presentando incrementos en torno a 50 €/ m2 en todos los niveles. Así, pueden oscilar en torno a los 1.000 €/m2 para calidades medias tanto en Oviedo como en Gijón.
|
|
Cantabria
La actividad residencial se ralentiza y la oferta de vivienda disponible se reduce
“La oferta de vivienda disponible ha experimentado una significativa reducción durante los últimos trimestres, con incrementos de precios asociados, respondiendo la mayoría de los inmuebles transaccionados a aquellos que encajaban con las principales características requeridas por la demanda” indica la delegada general de Sociedad de Tasación en Cantabria, Maria Cruz Ibáñez Vadillo, quien no obstante agrega que “frente al dinamismo inmobiliario experimentado el año pasado en Cantabria, el ritmo de la actividad residencial en la comunidad ha comenzado a experimentar una cierta ralentización durante los últimos meses, que continúa a día de hoy y se presume que pueda prolongarse en el tiempo”.
La propia delegada general de Sociedad de Tasación en Cantabria apunta que, a pesar de predominar una tendencia hacia la desaceleración en el número de operaciones, “se observa un crecimiento significativo en la demanda de vivienda unifamiliar, en especial en la de autopromoción y en la orientada a segunda residencia con finalidad vacacional”. “En cuanto a viviendas autopromovidas, la actividad se ha visto favorecida por los cambios legislativos recogidos en la nueva Ley del Suelo de Cantabria, que, pese a ciertas consideraciones, facilita la construcción de viviendas en suelo rústico, lo que ha impulsado la demanda y la compraventa de este tipo de suelos”, añade.
A nivel de suelo, no hay grandes desarrollos significativos, siendo Santander y Laredo las que concentran la mayor parte de la actividad, pese a mantener ciertas incidencias relativas a sus planes de ordenación urbanística. En Santander destaca el inicio de las obras en el Sector 1 El Alisal, donde están previstas más de 1.100 viviendas, dotaciones comerciales, deportivas, educativas y sociosanitarias, además de seis nuevas promociones de vivienda de protección oficial. En Laredo, entorno marcado por la escasez de suelo disponible y una fuerte demanda, la suspensión de su planeamiento urbanístico dificulta crear nuevo suelo de uso industrial. Ante esta situación, el Gobierno regional está tramitando un Proyecto Singular de Interés Regional (PSIR) para crear suelo industrial en el Parque Empresarial de Laredo, con un Polígono de 515.000 m² a desarrollar en distintas fases.
Los costes de construcción han experimentado subidas significativas hasta situarse en torno a 1.100 €/m² en la zona de Santander y alrededor de 900 €/m² en el resto de la provincia.
|
|
País Vasco
La demanda de obra nueva sigue activa y los precios se mantienen estables
La delegada general de Sociedad de Tasación en País Vasco, Maria Cruz Ibáñez Vadillo, explica que, dentro del ámbito residencial, para la provincia de Vizcaya, “el primer trimestre de 2023 ha estado marcado por una bajada en el ritmo de ventas de las viviendas de segunda mano, no así tanto en los precios de venta”. “En obra nueva, las promociones de viviendas nuevas se siguen desarrollando con normalidad, pero sigue existiendo una falta evidente de oferta, por lo que, en términos de precios, se detecta un reajuste al alza por los incrementos de los costes de construcción”, señala.
A nivel de suelo, el principal desarrollo urbanístico de Vizcaya se localiza en Bilbao, como consecuencia de la aprobación del Plan General en marzo de 2022. Concretamente, en la zona de Zorrotzaurre, donde ya se ha iniciado la construcción de las primeras viviendas de VPO, y actualmente se están comercializando viviendas de precio tasado y viviendas libres. También, destaca la zona de 60 hectáreas, ubicada en una isla en la Ría de Bilbao en el Canal de Deusto, donde se prevé desarrollar nuevas viviendas para unos 15.000 habitantes, siendo el 50% de ellas viviendas protegidas y que contará también con zonas con equipamiento sanitario, terciario y mixto. En el resto de los municipios se continúa con el desarrollo de promociones de forma mantenida gracias a una demanda de vivienda nueva todavía activa.
Para el resto de usos, no se detectan grandes operaciones, ni inversiones comerciales, ni industriales. A nivel comercial se aprecia poco dinamismo, incluso dentro del núcleo urbano, con la excepción de las principales zonas comerciales de Bilbao. El estudio detecta una tendencia de expansión hacia centros y parques comerciales de los alrededores, más allá de los pequeños comercios de proximidad en el centro urbano, que destacan por un desempeño estable. El uso logístico, por su parte, incrementa de forma notable la oferta de suelo disponible.
Respecto a la dinámica de suelo de usos alternativos, en Vizcaya los desarrollos de suelos se concentran en los usos logístico o terciario, y de forma muy residual hay alguna promoción de uso industrial, distinta al logístico.
En Guipúzcoa capital como en sus alrededores continúan las promociones en curso, y está previsto el comienzo de nuevos desarrollos de gran tamaño. Respecto a los precios de venta, la obra nueva se ha encarecido en los últimos dos años, con tendencia a la estabilización en los últimos meses. No obstante, el stock de vivienda nueva continúa siendo reducido, por lo que las viviendas se venden prácticamente sobre plano.
La delegada general de Sociedad de Tasación en País Vasco, Maria Cruz Ibáñez Vadillo, apunta que en Guipúzcoa “destaca la zona de Donostialdea, comarca que rodea a la capital guipuzcoana, dónde la demanda de segunda residencia y de pisos para inversión se ha visto incrementada notablemente y con ellos los precios de venta”. En consecuencia, el entorno inmediato ha sufrido un efecto contagio con tendencia al alza. En cuanto a la segunda mano, la demanda ha perdido dinamismo en el último trimestre y se detecta un ligero aumento en el stock. Además, los precios, que también se han visto incrementados en los dos últimos ejercicios, tienden ligeramente a la baja.
En la actualidad se están ejecutando pequeños desarrollos urbanísticos residenciales en la capital y alrededores, mientras que en el resto de los municipios sólo se detecta alguna promoción residual, de menor tamaño. Destacan las promociones en la zona de Illarra, antiguos terrenos del Diario Vasco, así como el desarrollo del sector en el AU del Infierno, dónde se pretende construir varios bloques de viviendas. En el centro urbano también hay nuevas edificaciones aisladas. En los municipios de alrededor destaca Irún como segundo núcleo, dónde se están comenzando nuevas promociones, así como la zona de Behobia también con gran actividad constructora.
Respecto a la dinámica de suelo de usos alternativos, se observa un panorama diferente, pues no se están realizando desarrollos urbanísticos relativos a promociones industriales o comerciales y, además, se aprecian naves nuevas en oferta en diferentes polígonos, así como de locales comerciales.
En la provincia de Álava, aunque todavía se detecta actividad a nivel de compraventas, la dinámica inmobiliaria residencial general es de ralentización. Las compraventas de vivienda de segunda mano se siguen sucediendo de forma fluida, debido principalmente a la escasez de stock de obra nueva en algunos barrios dónde existe demanda de vivienda. En cuanto a promociones de obra nueva, la demanda continúa activa, mientras que a nivel constructivo se inician promociones puntuales que tienen cabida en el mercado.
“En la provincia de Álava, la actividad se concentra en la capital. Si bien en determinados barrios se detecta escasez de stock, la tendencia es de ligera ralentización en las ventas, lo que podría suponer un incremento en la oferta de vivienda en los próximos meses. Pero actualmente el nivel de actividad se mantiene, así como los precios de vivienda”, señala la delegada general de Sociedad de Tasación en País Vasco, Maria Cruz Ibáñez Vadillo.
Respecto a la dinámica de suelo de usos alternativos, en Álava no se están realizando desarrollos urbanísticos relativos a promociones industriales o comerciales y, además, se aprecian naves nuevas en oferta en diferentes polígonos, así como de locales comerciales. A su vez, en cuanto a las alertas urbanísticas, destaca la redacción el nuevo PGOU de Vitoria, actualmente en proceso.
En lo que a los costes de construcción en obra nueva se refiere, se sitúan en torno a los 1.200 €/m2 en las capitales de provincia, mientras que para el resto de la comunidad se fijarían en torno a 950 €/m2. En Guipúzcoa serían ligeramente superiores a los de Vizcaya y Álava, dado que existe una tendencia en las nuevas promociones de incluir calidades altas.
|
|
Navarra
Escasez de oferta y aumento en los precios de viviendas de segunda mano
En Navarra, el Gobierno ha aprobado recientemente el anteproyecto de Presupuestos Generales de Navarra para 2023, con un enfoque particular en el fortalecimiento de las políticas de vivienda. Se ha aumentado el presupuesto del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos en un 9% en comparación con 2022. Esta inversión se destinará principalmente a la promoción de vivienda pública, preferentemente en régimen de alquiler, para satisfacer la diversa demanda y apoyar la rehabilitación protegida con el objetivo de garantizar la accesibilidad y eficiencia energética de los edificios.
En cuanto a la actividad en el sector residencial en el primer trimestre del año, el aumento de los tipos de interés ha enfriado considerablemente las dinámicas inmobiliarias en toda la comunidad de Navarra. Esto se ha reflejado tanto en una disminución de las transacciones como en una desaceleración en la construcción de nuevas viviendas y la rehabilitación de edificios existentes. Esta tendencia es más pronunciada en las poblaciones secundarias, mientras que las operaciones inmobiliarias se concentran principalmente en Pamplona y su área metropolitana.
No obstante, y debido a la falta de oferta de viviendas nuevas y terrenos destinados a este fin, se han observado incrementos en los precios de las viviendas de segunda mano en los últimos meses. Sin embargo, se espera una tendencia hacia la moderación en los próximos meses.
Para los próximos trimestres, es probable que la actividad constructiva se centre en la rehabilitación impulsada por las ayudas europeas, lo que mejorará la calidad del parque de viviendas existente y posiblemente resulte en un aumento de los precios de venta. Además, se está dando una mayor apuesta por la industrialización en el sector de la promoción y construcción en la comunidad de Navarra, lo que podría afectar las dinámicas inmobiliarias a medio plazo.
En cuanto a los usos alternativos, dada la situación económica actual, no se espera un gran dinamismo en la demanda de estos tipos de propiedades, lo que podría conducir a una ligera contracción en los precios.
En términos de desarrollo de suelo, los principales proyectos urbanísticos residenciales en la capital (Pamplona) han agotado prácticamente el suelo disponible. Aunque se están reconsiderando dos Planes Sectoriales de Incidencia Supramunicipal (PSIS) previamente derogados (Donapea y Echavacoiz, vinculado al TAV), pero todavía no se conocen los plazos para su desarrollo. Sin embargo, su resolución a nivel político, que podría producirse a corto o medio plazo, permitiría reanudar los proyectos pendientes.
Actualmente, en la Comarca de Pamplona, solo se detecta suelo disponible en las áreas de Chantrea Sur (con 550 viviendas previstas) y Artiberri II (con 1.424 viviendas). La crisis de suministros, el aumento del costo de los materiales, la escasez de mano de obra y la inflación han llevado a que un volumen importante de las promociones de viviendas nuevas que estaban en marcha se haya detenido y otras hayan sido revisadas a la baja tanto en precio como en calidad. Por lo tanto, no se espera el desarrollo de nuevas áreas residenciales a corto plazo. Esto ha resultado en una oferta limitada de viviendas nuevas, que previsiblemente se mantendrá a lo largo del año.
Sin embargo, se observa una oferta puntual de viviendas en alquiler (build to rent), así como el inicio de promociones personalizadas impulsadas por una demanda sólida con niveles elevados de ahorro, aunque esta demanda podría estar comenzando a debilitarse.
En cuanto a otros usos, se ha detectado una escasa promoción tanto en el sector industrial como en el de oficinas y comercios/terciarios, lo que ha llevado a ajustes en los precios debido a la demanda limitada y a un gran número de propiedades vacantes.
Como consecuencia de todo lo mencionado anteriormente, el coste medio de construcción de viviendas en edificios plurifamiliares en la provincia de Navarra se estima en alrededor de 950 €/m².
|
|
|
|
|
