El mercado del suelo residencial se mantiene a la espera de la evolución de la Covid-19 y evita iniciar por ahora nuevas promociones

Madrid, 05 de noviembre de 2020.- Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del “Mapa del Tiempo Urbanístico”, un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad. Esta nueva edición actualiza los datos que se publicaron en febrero de 2020 y es el primero que recoge el impacto de la COVID-19 en el mercado.

Como en anteriores ocasiones, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva. Además, incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona. De esta forma, se puede establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva.

La estimación de costes se realiza para un supuesto “tipo” de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Adicionalmente, se aporta información sobre las principales incidencias urbanísticas que puedan afectar al mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal, ya sea por su interés turístico o cualquier otro que pueda estimular o condicionar la misma.

El mercado de suelo residencial permanece estable y a la expectativa

Debido a la pandemia, el mercado de suelo residencial a nivel nacional se encuentra en una situación de estabilidad, prudencia generalizada y expectación. Las zonas que mostraban un mayor dinamismo y actividad han visto frenado su crecimiento durante los últimos meses, mientras que las zonas más deprimidas han recibido durante este periodo un lastre adicional para retomar o alcanzar una senda positiva. El mapa refleja, a nivel de desarrollo y dinámica de suelo, la ausencia de actividad significativa y de iniciativas nuevas, salvo en localizaciones puntuales o sectores de actividad concretos, como el logístico en ciertas ubicaciones.

Respecto a las incidencias urbanísticas que pueden afectar al mercado de suelo, no hay novedades significativas. Tampoco en lo relativo a los costes de construcción promedio, en los que, salvo afecciones puntuales derivadas de la actualización el Nuevo Código Técnico de la Edificación o de la mayor exigencia de la demanda en ciertas ubicaciones o tipologías (sobre todo la referidas a una mayor eficiencia energética), se mantienen sin variaciones relevantes.

Seis patrones que se detectan en el mercado de forma generalizada

En la actualidad, se detectan al menos seis patrones en el mercado que se repiten en la mayoría de las zonas analizadas. El primero es la ausencia de nuevos desarrollos o nuevas iniciativas de promoción. La actividad que se mantiene se limita, sobre todo, a actuaciones ya iniciadas antes de la pandemia, donde permanecen estables los ritmos de ventas y los niveles de precios, a la espera de la evolución de los próximos meses.

En segundo lugar, se detecta una demanda creciente hacia la vivienda unifamiliar y plurifamiliar en zonas exteriores o áreas metropolitana de las principales ciudades, donde se busca una mayor calidad y eficiencia energética, mejor distribución, espacios abiertos (terrazas, vistas…), mejor dotación de zonas comunes, etc.

Otro patrón que se repite es que tanto a nivel de estabilidad de precios como de ritmos de venta está aguantando mejor la vivienda nueva frente a la de segunda mano.

Un cuarto aspecto está relacionado con las zonas costeras. Allí, especialmente en zonzas prime como Baleares o Costa del Sol, están aguantando mejor los activos del segmento lujo que el resto. El más penalizado es la primera residencia.

Por otro lado, el turismo está teniendo un efecto dispar según las zonas. En aquellos municipios más turísticos, ya sean municipios de la costa o del interior (como Madrid, Barcelona, Toledo o Granada), el impacto está siendo mayor. A su vez, la evolución del turismo nacional hacia el interior y destinos rurales ha relanzado la actividad inmobiliaria en determinadas zonas como los Pirineos y, en menor medida, Cantabria o Asturias. Por su parte, hay zonas donde el vacío dejado por la demanda extranjera se ha visto cubierto por la demanda nacional, a la búsqueda de oportunidades en segunda residencia (como el caso de la Costa Brava).

Finalmente, un sexto patrón que se observa en el mercado es que los sectores hoteleros, retail y comercial son los más perjudicados. De hecho, la única actividad se reduce al interés inversor por la búsqueda de oportunidades. En contraposición, se detecta un impulso del sector logístico por los cambios de tendencia tanto en el consumo como en el e-commerce.

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Sociedad de Tasación analiza la situación en cada una de las comunidades autónomas, sintetizando la evolución por zona. A continuación, se exponen los resultados del análisis en Galicia, Asturias, Cantabria, País Vasco y Navarra:

Galicia

La actividad en Galicia se concentra en las principales ciudades y sus áreas metropolitanas. Dentro del segmento del suelo, se restringe a actuaciones de renovación en la trama urbana ya consolidada. Aunque ubicaciones como Vigo o A Coruña presentan escasez de suelo, se constata una ausencia de nuevos desarrollos. Tan sólo se aprecia cierta actividad en Vigo, en la Zona Franca, donde se ha iniciado la promoción de naves comerciales.

Respecto a la promoción residencial, destaca el caso de la ciudad de Santiago de Compostela, que concentra numerosas promociones en fase de ejecución y finalización de obras, sobre todo en la zona sur de la ciudad. Son promociones que se sitúa en un buen porcentaje de ventas y poco stock.

En esta comunidad autónoma se consolida la predilección de la demanda por la vivienda unifamiliar, sobre todo cuando hablamos de segunda residencia, donde se ha reducido el stock existente, especialmente el concentrado en manos de entidades financieras. Respecto a la plurifamiliar, se aprecia mayor interés por parte de la demanda en viviendas más amplias, con espacios abiertos (terrazas, patios…) y mayor dotación de zonas comunes.

Además, se comienza a apreciar también una reducción de oferta comercial en las plantas bajas de promociones en ubicaciones con cierto stock o baja demanda de locales.

Por sectores de actividad, los que más se están viendo penalizados son el de locales comerciales, el hotelero y el de oficina.

Asturias

Asturias continúa incrementando su interés por las actuaciones de residencial unifamiliar y autopromoción en zonas costeras. Más allá de esto, la baja actividad se concentra en el entorno urbano de Gijón y Oviedo, y se centra en la rehabilitación y reposición de zonas ya consolidadas, sin grandes desarrollos.

Pese a la estabilidad y prudencia se detecta un interés creciente en esta zona por parte de la demanda, ya que es una comunidad autónoma que destaca por su atractivo turístico, riqueza natural, ausencia de masificación y contención de precios. Por su parte, el mercado de suelo se continúa caracterizando por una ausencia de actuaciones significativas.

Cantabria

El mapa detecta en Cantabria una cierta reactivación de la venta de vivienda unifamiliar, posiblemente potenciada por una tendencia a la renovación en búsqueda de una mayor calidad, mejor distribución y espacios libres, así como por un mayor interés por ubicaciones turísticas menos masificadas.

Pese a lo anterior, no se ha apreciado un incremento significativo de la promoción ni del desarrollo de suelo. Las actuaciones existentes están caracterizadas por la prudencia del promotor, que no invierte en desarrollos grandes. Predomina la autopromoción o las pequeñas promociones de pocas unidades (no más de cinco a 10 viviendas). Esta situación se ha visto también auspiciada por el incremento del coste de construcción resultante de la aplicación de la actualización del Nuevo Código Técnico, lo que ha supuesto una reducción de los márgenes del promotor, respecto a unos precios de venta ya contenidos.

Por sectores de actividad, nuevamente, oficinas y locales comerciales son los más penalizados. Algo parecido ha ocurrido con el sector hotelero, que ha visto centrada la demanda y actividad principalmente en el turismo rural.

Las transacciones de suelo se concentran en este tipo de actuaciones, parcelas de autopromoción o pequeñas actuaciones en suelo ya consolidado.

País Vasco

El País Vasco ve ligeramente frenada su generalizada tendencia positiva. El interés se concentra ahora sobre todo en vivienda nueva —donde la demanda se equilibra o incluso aumenta frente a la oferta— y en vivienda unifamiliar aislada en zonas periféricas de los principales núcleos urbanos, en todo tipo de producto: terminado, de mayor calidad, que requiere reformas, que necesita rehabilitación integral, etc.

Por su parte, San Sebastián merece una mención aparte, porque aguanta bien el mercado de vivienda de alta calidad. Incluso ha visto aumentada su demanda por la tendencia que está siguiendo el mercado de renovación.

La demanda de apartamentos en el casco viejo y en los núcleos históricos de las principales ciudades, que se destinaban principalmente al turismo, se sitúa a la baja. En el caso de las viviendas de protección oficial no se aprecian cambios.

Al igual que ya se observó en la edición de febrero del Mapa, se ha producido un frenazo en el dinamismo que venía mostrando el sector hotelero y turístico, y que se había caracterizado por la apertura de inmuebles en los últimos años, así como por el desarrollo de actuaciones y el anuncio de obras. Los hoteles siguen abiertos, pero la ocupación —especialmente en las capitales— ha bajado de forma significativa con respecto a años anteriores. El turismo rural y costero es el más solicitado.

A nivel industrial y logístico, destacan los avances en el municipio de Vitoria, favorecido por sus buenas infraestructuras de comunicación por recientes actuaciones como las que ha ejecutado el grupo Mercadona. Además, también cabe destacar alguna actuación llevada a cabo por el grupo LIDL.

Navarra

La nota más característica de Navarra es que mantiene, en el ámbito residencial, los ritmos de venta pese al efecto de la pandemia. Es significativo el interés creciente por la vivienda unifamiliar en la periferia de las principales ciudades de la comunidad, lo que ha permitido dar salida a un incipiente stock que empezaba a producirse por la vuelta al centro de los habitantes que las ocupaban.

Este fenómeno se ha producido principalmente a consecuencia de un cambio de preferencias y/o hábitos, así como del envejecimiento de la población. Al hilo de ello, el estudio detecta un posible interés de los promotores en plantear actuaciones en este sentido, si bien, no se ha materializado aún ninguna significativa.

En VPO, la demanda sigue siendo superior a la oferta, en una tipología edificatoria que ha sido estratégica en Navarra y que sigue caracterizada por un nivel de calidad equivalente al de la vivienda libre. Además, continúa siendo insuficiente el suelo que hay disponible para esta tipología de vivienda, que equilibre la oferta con la demanda.

Pese a lo anterior, continúan sin materializarse desarrollos de suelo importantes, lastrados probablemente por las dificultades, que persisten, para culminar los desarrollos de Donapea o el PSIS “Alta Velocidad”. Tan sólo existe oferta significativa de suelo —principalmente VPO — en la ampliación de Barañain.

Otro punto importante a destacar el pujante interés en la zona por el desarrollo e inversión en residencias de estudiantes. Hay actuaciones recién terminadas, en curso y en fase de ejecución. Por ejemplo, el histórico Hotel Ciudad de Pamplona se ha reconvertido en una instalación de estas características.

Al igual que otras comunidades, en el mercado hotelero y en el segmento de oficinas se detecta una gran incertidumbre. El segundo, de hecho, ya venía lastrado por una sobreoferta derivada de la mala planificación de ciclos anteriores.